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真实案例:房产合约签署不妥损失大笔金钱
www.bcbay.com | 2014-02-27 12:11:21  加拿大都市报 | 0条评论 | 查看/发表评论

  当报价是透过电邮联络及传送时,不小心的错误或遗漏可导致合约被取消,令你损失大笔金钱。让我们来看看下面这个例子。

  2011年9月22日,Ian及Anita Pilon在安省基秦拿(Kitchener)Page Place提出购买房子的要约(offer),以40万元购买Adrian及Florica Rosu的房子。他们要求的成交日期为2011年11月16日。这个要约没有被卖方接受。

  卖方还盘,在offer首页将价格由40万元更改为42万元,他们同时将成交日期更改为2011年12月16日,因为他们的租客在那个日期前不会迁出。卖方房地产代理Ninoslav Orasanin其后将offer扫描,并在2011年9月23日透过电邮发送给买方房地产代理Clifton Van Dincten。但是,还价却欠缺实际签署页,因此在offer中没有包含卖方的签署便被传送了出去。

  Van Dincten与买家会面,他们在offer首页将价格更改为41万元并草签。他其后将文件扫描并在2011年9月25日透过电邮把它发回给卖方代理,该offer直至2011年9月25日下午6时仍有效。然而,再一次被电邮出去的offer,继续欠缺实际签署页。

  卖方代理其后口头告知买方代理,卖方接受将价格更改为41万元,他透过电邮再次发送offer给买方代理。但是,卖方没有在offer首页的价格转变上草签。

  卖方其后声称他们从来没有同意41万元的售价,而一直以为是42万元。因为租客拒绝在12月16日迁出,交易无法完成,而各方未能想出方法去解决有关问题。事件最终交由法庭处理。买方基于卖方由于未能在12月16日完成交易而导致的损失,入禀追讨17,000元。

  在2014年1月8日的判决中,安省高等法院小额索偿法庭助理法官Sebastien Winny裁定,从来没有任何已签署及获接纳的有效合约。他发现,事实是直到2011年10月11日,缺少的第4页才正确地添加到了要约中,而当时买方的最后报价已经失效。

  一份有效的合约必需被签署及获得接纳,以及必须在合约失效限期前,送达所有提出offer的人。房地产代理有时可代表客户接受合约,但是,口头合约并不足够,它必须是以书面形式。在这宗案件中,因为合约缺少签署页,以及因为卖方从来没有在最后价格变动处草签,令合约被取消。

  法官做出裁决时指,假若他裁定合约有效,买家必须获得13,000元,作为由于卖方无法按时完成交易对他们造成损失的补偿,包括搬迁费用、法律费用、租用其他住所及精神困扰。

  这宗个案中重要的教训是:

  •确保合约内所有重要条款,尤其是价格及成交日期,买卖双方均要草签。

  •透过电邮扫描及发送任何收购建议时,要确保所有页面都包括在内。这是很容易在使用扫描器时发生的错误,举例来说,两页叠在一起通过扫描。

  •在你签署任何合约前,确保物业内所有租客将在成交日前及时迁出。

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