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看大势:温哥华的房市真的崩溃了?
www.bcbay.com | 2016-08-23 10:13:14  财富世界 | 0条评论 | 查看/发表评论

  最近有媒体爆出一个惊天的消息:  温哥华的房地产市场崩溃了。媒体的结论来源于一家私人公司对MLS(Multiple Listing Service/ System)数据的解读。数据中提到大温哥华地区房地产销售减少约90%,其中华人聚居的Richmond的降幅达到96%,North Burnaby的降幅达到95%。

  至于房价更是耸人听闻的指出温哥华的房价过去28天之内跌幅超过20%。

  尽管MLS的数据通常具有较高的可信度,但是对其数据的解读却不一定正确。

一、温哥华的的房价统计与中国不同

  中国大都是成片开发的住宅小区,相同或相似住宅单元的可比性很强。而温哥华的独立屋千差万别,房屋价格是一个地区销售数据的平均值。另外,在房价统计上有一种是挂牌价 (listing price),另外一种是成交价(sold price)。平均挂牌价更能体现市场的价格预期,据我们了解大温地区的挂牌价并没有太大的变化。而销售价由于统计原因则可能出现较大解读偏差。

  如图一数据中提到的西温哥华去年8月1日至14日销售了53套独立屋,而今年同期只销售了3套。在计算去年同期房价的53套房屋里面即会包括上千万的豪宅也会包括两百多万的破旧房。而今年同期的十几天时间里只有3套房屋成交,抽样需要一定的条件和基数才能保证是有意义的,如果这3套房屋都是低价房,这样计算出的房价平均成交价就会很低,这根本就不能正确反映温哥华的实际房价。

二、新政出台导致的成交迅速萎缩,不代表长期走势

  众所周知,这次省政府出台的打压措施主要是针对海外购房者征收15%的重税,而海外购房者主要影响大温哥华的高端市场。新税政策刚出台时,不仅海外的豪宅投资者,本地的投资者也会驻足观望,只有极少量本地的刚需买者会继续成交房屋,因此成交迅速萎缩也没有什么可奇怪的。以十几天的时间和极少的房屋的成交去解读大温哥华的房价,这种方法在经济分析上是极为不负责任的,我们至少需要整个8月份以及以后的3个月数据的综合统计才能得出比较令人信服的结论。更有甚者,North Burnaby去年8月1日至14日房屋销售的22栋,而今年同期只有一栋,这样的统计方法如何能具有可信度和说服力。

  大温哥华地区的房屋成交量在政府的打压政策刚刚出台的时候有一个停顿期一点也不奇怪,房价有一段时间回落也很正常,但对于温哥华长期的房价走势,我们是一直看好的。因为决定一个城市房价上涨的根本因素是这个城市的人口在大规模流入。对于一个人口大量流入的城市,房价是易涨难跌的,尤其像温哥华这样土地供给收到极大限制的城市。而如果一个城市的人口是流失的,那么房价的长期趋势就很难乐观,如美国的底特律。

  

三、温哥华的机会属于每一个温哥华人

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  在一个全球化的时代,像温哥华这样风景如画又安静平和的地方并不多。温哥华毫无疑问会继续吸引包括中国在内的世界移民,尤其是高净值移民。只要还有全世界的移民源源不断地来到温哥华,温哥华的房价就易涨难跌。人为的政治措施只能干扰短期的走势,无法扭转大的趋势。应该说,全球化让人员和资本在全球流动,温哥华的房子已经不完全属于温哥华了。以前青岛的海鲜运不出去的时候便宜的很,当运输发达了青岛人可以享用全中国和全世界的商品的时候,青岛人就不得不接受高价海鲜这个现实。

  作为北美大陆和亚太之间的桥梁,温哥华面临巨大的发展机会,这个机会是每一个温哥华人的。房价的上涨对于很多事不是原因而是结果。温哥华的房价涨了,与之相伴的是经济繁荣与工作机会增加。底特律的低房价是因为底特律人不断流失的工作机会。我们是要一个欣欣向荣的温哥华还是一个暮气沉沉的底特律?不要为驱赶海外的资金而高兴,因为那里有属于每一个温哥华人的机会。(作者:任大伟)

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