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工薪族这样做 才买得起加拿大的独立屋
www.bcbay.com | 2016-03-10 15:19:36  都市地产 | 0条评论 | 查看/发表评论

  

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  最近多个银行报告指,多温两市房屋的可负担性恶化,为购买多伦多价格中位数的房屋,中等收入家庭需要4.5年才能储足5%的首期。房子买到之后也不能鬆一口气,还需要以6成以上的税前收入供房,如果是独立屋,更要吞噬家庭收入的71%。工薪族的独立屋梦是否遥不可及?本地房地产专业人士表示,多伦多东西部、稍小的房子门槛还不算高,华人通常会采取小房逐步换大房、分租或者寻求中国资助的方式买房和供房。

  根据皇家银行(RBC)最新公布的一份去年第四季度报告,中等收入的多伦多人要想购买中价位的房子,需要储蓄4年半才能够储足5%的首期款。一旦买到手,为了供养这个房子,每月还贷款(本金和利息)加上地税、水电气等,需要花费家庭税前收入的61%。这裡谈到的中价位,是所有房型的整体价位,若换成独立屋,数据更惊人,供房费用是家庭税前收入的71%。RBC称,基于首付25%,房屋还贷期25年的情况下,房贷月供加上物业税和水电气的花费,不应该超过税前收入的32%。

  国家银行(National Bank Financial)使用略微不同的指标来评估“可负担性”,也得出近似的结论:中等收入的家庭,以税前收入的10%进行储蓄,储够房价5%的首付所需要的时间为56个月;温哥华所需时间则为73个月,Victoria 58个月,安省Hamilton 40个月,满地可 33个月,卡加利 32个月,魁北克城 24个月,温尼伯 28个月。

  RBC指,多温两市房屋的可负担性日益接近危险水平,令平均收入家庭可望不可及。至于是否到了平均家庭放弃拥有独立屋梦想的时候?RBC资深经济学家Robert Hogue表示,那个梦想很久以前就结束了。

  新世界地产公司经纪王韬则认为,独立屋是西方的主要居住模式,90%以上家庭都住在独立屋。目前房价高企,外来资金在主道多伦多楼市,市场在分层:有资金实力的人买更大的房子,资金不足的其实也在追求独立屋,隻不过位置可能更偏远,但并没有改变西方居住独立屋的常态。外来资金是阶段性的,虽然可能未来5年都保持流入状态,但相信随著全球经济、政治体制不断调整,5年或者更长时间之后,整个经济形势会达成平衡,自然形成新的资金流向。

  小房换大房应对高房价

  房价那么高,本地典型的工薪族如何买房供房呢?新世界地产经纪潘延恭表示,对于资金有限的买家来说,不能要求一开始就一步到位,如果可以屈就,可先从Condo、小平房买起,或者选择多伦多东部、西部稍偏远社区的房子,例如士嘉堡仍可买到50万-60万的独立屋,这些房子负担起来也相对轻鬆。此外,也有客户采取分租养房的方式,因此分门出入的房子比较抢手。

  王韬表示,他接触的买房客户中有3类:一部分是经济能力不足以支撑房子,必须要将部分房间或者地下室分租出去,以贴补养房费用的不足。不过这部分的比例并不大,隻有不到20%。另一部分是采取保守的投资形式,逐渐以小房换大房,他们的家庭收入足以支撑一个房子,也具备购买投资房的能力。以前房价低的时候,他们可能会寻求另外购买一个投资房,但目前房价非常高的情况下,他们会采取比较保险的方式将自住房逐渐换大。其余的是无所谓房子是否空置,自己完全负担的起的人,这当中很多是海外投资者。他说目前多伦多市场上50%的房子都被实力很强的海外资金买去了。

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  资金实力不足或首次置业人士,可以先从稍偏远地区的小房子开始供,逐渐换大屋。

  加息影响5年后才显现

  目前加国超低的利率,相对减轻了供楼负担。一旦利率升高,会不会大量出现断供?王韬认为,利率如果累计提高2个百分点,就可能会有相当一部分人出现供楼困难。不过利率提高应该是相当漫长的过程,从目前经济形势看,这个过程至少需要5-7年。他说,人的负担潜力其实比较大,利息逐步增加,人们也会逐步适应。保住自己的住房是华人的传统,一旦加息道致供房负担上升,人们可能会采取分租的方式,或者从中国抽调资金,努力守住房子。而利率升高也有有利的一面,那时买房的人会相对减少,租房的人会增多,令出租市场向好。

  华人热区出租难

  王韬表示,在华人热选区,整租是不现实的,分租的收益更大。不过分租要与很多人打交道十分麻烦,需要有能力应对进进出出的学生或者零散租客。另外,愿意租房住的华人,要么是暂时过渡,要么是奔学区去,都不是长租客,因为“有钱租房还不如买房”是大多数华人信奉的理念,想找到稳定持续的租客还是要面向西人。王韬说,在白人比例多的小城镇,房屋整体出租给一户人家,一定是比分租给多名不同租客更好的模式;但在相对大的城市或者靠近交通要道的地区,有分租需求的西人租客也大量存在。问题是,烈治文山和万锦市的华裔聚居区,并非西人租客热衷的地区,他们更喜欢西人人口相对集中的地区,从地域上看,大多区北部Yonge街以西的房子要比Yonge街以东更易租出去,而华人热选区出租则相对困难。

  房价如此之高,万锦和烈治文山市的独立屋楼花已经突破130万,仍然十分抢手,北至Aurora、Newmarket的上百万元楼花也需要提前几周排队抢购。这么热的需求来自何方?潘延恭表示,买家中大多数是新移民,来自亚洲的移民比较香港、纽约和多伦多的房价,还是觉得多伦多房子面积又大又便宜。买家中也有本地人,他们早期50-60万买的房,现在已经升值过百万甚至翻倍,卖掉旧房换新屋,自然有能力在Aurora买栋上百万的房子。正是因为独立屋的供给量不足,才出现抢购的现象。

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