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豆腐渣工程? 温哥华漏水公寓可以贷款吗?
www.bcbay.com | 2014-05-28 10:22:07  吴边 | 0条评论 | 查看/发表评论

  买房这个问题相信许多人都要面对。对于这个生活中的“头等大事”之一,很多细节不能马虎。 笔者从事贷款工作,不时遇到有客人看到一些特别便宜的公寓出售,前来咨询银行能否贷款。笔者 根据多年的经验判断,这些特别便宜的公寓极有可能是“漏水公寓”(leaky condo)。很多新移民的客人会觉得很奇怪,在这个号称“全世界最佳宜居城市”的温哥华,还会有豆腐渣工程吗?

  可以说,漏水楼这个灾难性的问题在大温地区已经存在了10多年。从1985年到1999年间建造的公寓,很多都有漏水的问题。漏水公寓的出现与多种因素有关。祸因之一是当时BC省的建筑设计师盲目模彷美国加州大阳台、大玻璃窗、大平屋顶的风格,却忽略了温哥华和加州明显不同的气候条件。加州常年阳光灿烂,温哥华却是号称“加拿大雨都”,雨水一般从每年的10月一直下到下一年的2月。温哥华建筑外墙每年的雨水量,平均每平方米可以达到或超过400公斤。于是,一些加州风格的建筑就开始出现漏水的情况。

  然而造成公寓漏水最主要的原因,还是80年代后期政府为了节省能源,改变了建筑技术,对新建筑物要求“air tight”,就是要求建筑外墙要具备比较高的气密性。当雨水渗入外墙、窗台或其它一些交接处或者室内有湿气形成时,因为外墙的气密性好,水分不能及时发散掉,经过常年的水分侵蚀,木质结构便开始腐烂,造成漏水或发霉。若是高层公寓,混凝土结构的外墙板发霉,要修理,就要把整个外墙拆开重新修补,或者全部外墙重做。


 

  省政府在2000年修改了建筑法规,要求所有新建公寓须有“防雨层”处理,同时强制建筑商提供2-5-10年新屋保养,漏水楼问题得到初步控制,但之前的“漏水公寓“问题并未完全根除,主要是一些业主无力负担巨额的维修费用。本来省府在15年前大温漏水问题严重的时候,考虑到业主资金筹集困难的问题,提供业主无息贷款,可惜后期由于省府财政吃紧,不再拨出相关预算。

  2011年省府又通过“共管物业法”(Strata Property Act), 要求所有业主立案法团每五年更新物业的折旧报告(Depreciation Report),详细列出建筑物可能出现的问题及所需的维修成本,迫使业主安排未来的维修计划。漏水楼风波发生至今,省内至少有6万5000户身受其害。2012年以后,估计仍有14,210至24,000间住户等待修复。有些楼房过去没有出现过漏水迹象,直到最近才发现;还有楼房修补了外层的缺陷,但内墙腐坏的问题依然存在。

  回到本文开始的问题,漏水公寓能不能从银行贷款呢?答案是绝大部分情况下不行,就算卖家同意付修缮费也不可能。原因在于,假如漏水问题尚未完全修复,卖家同意的修缮费也只是支付立案法团通过的修复方案中的预估费用,如果将来有任何的追加预算,这部分费用只能由新接手的买家来承担。原因很容易理解,到时房子已经过户,卖家不可能再付任何的追加费用。当然,不能贷款也不是绝对的,假如客人的条件以及房子的状况能够符合银行的各项要求,还是有可能贷到65%-75%的贷款额。

  另外,如果漏水公寓已经完成修缮并且拿到完工证书(completion certificate), 就可以按正常情况贷款。正在维修的漏水公寓也有客人愿意投资,他们看中的是公寓的地段、房型和低廉的价格,维修费用也在他们可以接受的范围内。笔者会帮助客人做转按揭贷款(refinance), 从他们拥有的其它房屋上拿钱出来,投资购买新的物业。

  一个人的房子往往是他/她一生最重要的财产。在这里,笔者要提醒大家,在温哥华购买公寓,对房屋的建筑质量一定要引起足够的重视。衷心希望大家都能拥有一个踏实的安居之所。

  本文仅供读者参考,非法律建议,一切以法律依据为准。

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