寻找理想物业

　　分析你的理想社区

　　首先你必须定出理想家居位置，物色物业前问自己：

　　➀希望能够立即享用什么设施和资源？

　　➁公共交通工具对你和家人是否必须？

　　➂希望家居位处于什么环境？

　　➃公园、休闲中心等豪华设施，对你的生活风格是否重要？

　　你仍可以通过以下问题，收窄自己的物业选项：

　　➀社区是否安全？在各市警队网站上列有各社区的罪案率。

　　➁区内有没有好学校？

　　➂公共交通网络是否方便？是举步可达还是需相当距离才能前往？

　　➃能否步行至所需设施和资源？为社区或物业设定步行评分（Walk Score），是评估社区资源的位置是否相对紧密的好方法。

切合家庭需要的物业要跟自己的人生规划配合当然它亦预示长远能从物业上挣取多少回报。

售楼处的样板间通常布置精美。

　　了解社区发展和演变是分析潜在物业的一种方式，社区的“成长”涉及多个因素。

　　新发展和工程：即将来临的新发展是衡量特定地区需求的重要指标。发展商只在认为潜在庞大需求的地区、或因某些事情将出现庞大需求的地区投资，因此见到他们投资，便是评估房地产需求的好指标。

　　新商店：新商店通常会投资在存在长远高回报的地区。

　　强大交通网络：公共交通确实影响房地产市场，观察交通新发展或现存的强大网络，是衡量地区需求的很好指标。

　　市场经济：市场转变如何影响特定社区的房价？假如你没有发现任何转变，便能知道，即使面对经济放缓期，对该社区需求仍然会存在。

　　投资难度：要置业，便必定要有可供出售的物业。观察房屋流入公开市场的情况，及其在市场上放槃的时间，这都是衡量需求及增长潜力的重要指标。

　　了解你的社区是绝对必要的，因为这不只让你更明白，你的物业如何依据价值和需求而升值／贬值，长远而言更有助你满足生活方式的需要。

　　新建住宅购置前

　　温哥华存在颇多新建住宅，建筑项目如雨后春笋般冒出。然而，太多物业可供选择却造成困惑，它们各有特色，往往使人在寻找物业新居时，错过需要考虑的重要事项。

　　谁是建筑商？声誉如何？

　　温哥华地区有数十家建筑商，要判断谁的制作品质高并非易事。买家需要审慎调查，获得资讯的途径包括：

　　➀浏览发展商网站，寻找并评估他们的项目发展历史。

　　➁观察其以往发展项目，项目规模、合伙人、地点、交货日期、是否存在延期等。

　　➂寻找对发展商的评价，或向代理商查询他们与发展商的合作历史，到访已完成的发展项目，可令你更好地了解应对发展商的制成品抱什么期望，他们所用物料、建筑质量和最终制成品的整体吸引程度。

　　了解你的财政状况

　　新建住宅通常需要支付房价的15%-20%作首期，并收取约5%的各种交易费用，该金额可由数千元到数万元不等。缴付首期期限视交房日期往往长达2至3年，你需要把大量资金捆绑在该项目身上，并长期承担风险。另外，新建住宅通常需要维修费用，在每月的按揭成本上，再增加一笔财务开支。

　　售楼处并非你的朋友

　　新建住宅的示范单位，通常布置优美，配合精美家俱和清新气息。所以在进入销售过程之前，以下是必须注意的事情：

　　➀销售处的天花高度通常较真正购买的物业单位为高，令人感觉更宽阔。

　　➁销售处通常放置高档和名师设计家俱，大部分买家无法承担。试着把空间想像成空无一物，并开放所有设计可能，切勿被眼前美感所牵引。

　　➂这些空间拥有最佳的装修，且大部分是另加收费的升级版本。请确定当中包含什么及收费等，以评估对你的财务开支有多大影响。

　　谨记以上要点，将可以作出明智的投资决定。可考虑聘请室内设计师或顾问等，以协助自己尽用所有空间，以配合精美的家俱和设计元素。

　　转售物业购置前

　　购买二手物业通常是首次置业人士的选择，二手物业不衕于新建住宅，它都是经过长时间升值，或者需要较多时间和资源来保养，这是购房前评估过程的重要部分。

　　确定即时开支

　　首先，必须清楚购房时所要承担的开支。假如将要投资的物业建于1975年之前，首要问题是单位是否存在能够引致肺癌和其他严重的肺部疾病石绵，1985年前的住宅不会就使用石绵作标记。

　　屋顶的完整性是拣选家居期间另一个重要考虑。更换受损屋顶可以耗费5,000元到15,000元，给买家带来沉重财务负担。有时候卖方在出售时会考虑承担屋顶的维修费，你应该作认真考虑，因为屋顶更换可保障生活空间安全，并使物业升值。

　　门、窗、地板、水管装置、排水设备以及供暖系统等元素也会影响居住环境和物业价值，包括浴室和厨房即时升级。

　　物业有增值的潜能吗？

　　为物业增值应视为投资二手物业时的优先选项。若物业有升级的空间，日后放售时其价格会上升，无论决定出售还是长期持有都会增加市场吸引力。

　　物业增值的方法之一是进行扩建，尤其是独立屋，可以为物业增添永久价值的加建项目，包括加建泊车位、游泳池、更换新地板、更新过时装置和设备、建设地下室等。

　　“最大”的增值法是改造厨房。厨房是家庭社交中心，买家们在购买物业时亦会首先关注厨房。假如该物业价格合宜，但同时拥有旧式过时的厨房，这将会是最理想的投资选择。在改造厨房后，物业将有大幅增值。其他增值选项包括：

　　➀翻新车道并改善其外观。

　　➁创作更好、更具吸引力的建筑平面图，将两居室物业改建为三室。

　　➂重新粉刷室内外墙壁。

　　➃安装高效节能设备、工具、装置等，环保是有目共睹的时代趋势。

　　物业可以为你生财吗？

　　除了为家居增值以外，你必定期望争取物业升值。通过收租，不仅为物业增值，还能够通过正向现金流，抵销按揭成本。

　　对于自雇人士，拥有专用办公室是重要的，尤其是设有独立入口，能够真正尽用属于自己的空间。此外，为家居加设工作间，对成长中的家人，以及需要长途跋涉上学上班的人而言，尤其重要。

　　置业前需要妥善的投资评估，但购置过后仍需谨记若干要点，以确保经过深思熟虑的决定一切按计划进行。当还清成千上万的按揭债务以后，投资者最不愿看到的便是有意外发生。

　　转售物业购置后

　　在购买转售物业后，你需要选择立即进行投资，还是暂缓。例如粉刷家居外观，是向家人和客人展示新居的绝佳方法，但假如是冬天前几个月，你便可能期望对景观作出局部改造（结搆设计等），稍后日子才处理园艺和其他事项。

　　转售物业经常存在需要买家立即处理的事项，包括改善保安系统、内墙涂上新涂层、大扫除。这将耗费一段时间，但可为你的新居带来新鲜感和生命力。

　　为收租物业作准备

　　领取新居钥匙的一刻，就开始被每月的按揭捆绑。假如购买物业为收租，可能需要考虑能否即时带来回报。

　　重新改装空间，粉饰一番，可以令房子感觉舒适，租金便可上涨至五位数字，视乎物业的面积与及装修，每年租金在25000至40000元之间。收租物业的真正好处，在于投资带来的正向现金流。假设按揭费用每月2000元，而添置一个睡房及书房全套家俱的成本为30000元，并因此带来每月1000元租金。则每年便可赚取12,000元租金收入，足以弥补一半的按揭费用。只需短短两年，为物业增值而作出的投资即可回本，之后的收入即可用作缴付房贷。

　　总的来说，评价住宅及其周遭环境，是作出明智房地产投资决定的关键。作为首次置业人士，你正踏出勇敢的一步，承担相当大的财务负担。在此过程中，你应该选择最好的投资，不仅短期为自己及家人增值，更同时赚取长远利益，包括物业的增值、正向现金流及各种无形资产。

　　新建住宅购置后

　　财务

　　在完成购买新公寓物业后，仍然有很多财务因素需要考虑。交易费用为物业成本的5%，并需要最后确定物业所有权问题。买家也必须注意在住宅建成至註册前，缴交入住费，其后才开始支付按揭。这些成本应该在购买之前了解清楚，谨防跌入金融黑洞。

　　设计及搬迁费用

　　除非发展商有特别声明，否则新建住宅单位通常会附设家俱及设计。室内布置、家俱及设计成本，是很重要的。假如打算购置新家俱，强烈建议聘请室内设计师，让他们代为寻找合适家俱及设计元素。

　　当然还要考虑搬迁及搬迁费。假如希望只需携带私人物品迁入新居，应提前向搬屋公司查询报价，联络数家公司并从中挑选最佳。搬迁费可以由数百元到数千元不等，切忌在搬家前数天才知悉价格。此外，若是搬入公寓，要事先告知楼宇管理处搬迁的安排，预定货运升降机，及搬运货车的停车位。