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最好的投资是买美国房子?海外投资买房五要素
www.bcbay.com | 2011-06-29 23:53:01  信息时报 | 0条评论 | 查看/发表评论

  加拿大,新威斯敏斯特市一栋153套的公寓发售,两个半小时内全部卖出,四成为中国人;英国,中国买家近两个月在伦敦买房花费了1.2亿英镑;美国,中国购房者占海外购房者比例升至第二位……

  与前几年相比,今年中国人海外买房势头更猛,所涉及的国家更多。同时,中国人海外购房目的也有所改变,纯投资买房所占比例越来越高。在中国住宅限购的情况下,“到海外买房”成为富豪一族新的口号。海外买房投资,看起来很美,但很多事实也证明,海外房产是带刺的玫瑰,一不小心就会被刺得满手是血。

  继购买奢侈品后,中国人海外购房成了全球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘,只要有了中国人的身影,等于贴上了畅销楼盘、涨价的标签。甚至于加拿大人抱怨,中国人不看电影,不上图书馆,不去听歌剧,一门心思买房,把加拿大的房价都买高了,他们自己都买不起了。

  市场:海外投资买房猛增

  去年以来实施的住宅限购政策,限制了一直在楼市打转的资金。财经评论员叶檀估计,因为限购导致5000亿资金流出了房地产行业,这些钱部分冲向海外购房。

  2005年前后,外国机构、基金还是中国开发商眼中的“大财主”,主要出现外国人的身影就不惜成本对外吹嘘。当时,包括合生创展在内的知名开发商,还频频到国外展销,期望将房子卖到世界去。中国人买房的消息频频见诸报端,在北京、上海、广州等一线城市,来自加拿大、美国、新加坡等国家的开发商,则通过国力国际、戴德梁行等代理行,举行楼盘推介会,以此吸引中国买家。

  中国人海外买房,过去早已有之。相比之下,今年有什么特点?“纯投资比例增多”,世邦魏理仕中国住宅部负责人指出,今年以来,纯投资的案例数量不断攀升,已占到海外置业总数的近三分之一。中国人海外投资购房增加,主要是次贷危机之后,西方发达国际房价大幅下滑,过去中国人还要仰望的国家,现在他们的房产竟然成了“价值洼地”,投资者自然按捺不住,认为“抄底”的时机到了,纷纷涌向海外购房。而今年以来中国对楼市的打压,则为海外投资购房火上添油。不仅民众如此,知名经济学家赵晓在接受记者采访也表示,现在中国人最好的投资“就是买美国的房子”。

  “盲人摸象”式投资风险高

  对于纯海外投资买房,美欧置业顾问公司有关工作人员称,基本上,只有投资5到10年甚至更长时间,海外买房才会有较为明显的收益,但也不过是每年5%到8%的水平,这根本无法和国内炒房的收益相比。

  1看似回报诱人,实则风险无限

  还有迹象显示,纯海外投资买房,看似回报诱人,实则风险无限。一个曾想“抄底”美国房市温州人的经历,具有一定的参考意义。2009年,在中国人买美国房的热潮中,温州人李先生经过中介的介绍,一次就买下了3套“法拍房”(银行没收后再拍卖的房产)。其实,当时的房价还真便宜,据称,2006年的估价还要20多万美元,2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的价格买到相同的房子,看似美好的开局,确是李先生噩梦的开始。李先生对自己的投资后悔不已。

  据称,李先生买房子的时候,只去看过一次,后来才慢慢发现,房子比较旧,地段也偏僻,为了用租金抵销日常维护费用和税费,只好重新翻修,花的钱和买房子的钱就差不多了。此外,由于房子是在“穷人区”,他的租客已经好几个月没有支付租金了。对于房屋被“白住”,李先生很无奈,因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾想过要把房子卖掉,不过听说还要6%的中介手续费,算下来最终还要亏本。

  2照搬国内经验,投资易打水漂

  中国人在海外买房投资,大多数照搬国内的经验,这种经验主义也许会让中国人投资打水漂。例如中国人在海外买房,首选就是市中心的小户型,在美国、日本、澳大利亚等国家,大城市市中心的小户型,不仅增值最慢,而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。现在很多投资者关注的德国,房价也确实比较低,有数据显示,换算成人民币,德国柏林房价只有每平方米8000元到1万元,这在广州也就是花都区的价格,甚至比番禺还要低。这样的投资基本没有价值。

  3海外房价不高,交易成本不低

  此外,海外很多国家房价不高,但是在购房、持有、出售几个环节,成本很高。在加拿大购买新房须支付货品与服务税(GST),税率为成交价的 6%,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST),还需支付律师费(通常为1000-2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1 %-2%)等,总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段,业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税,税率各省规定不同,如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本算下来,其实际支出要高出一大截。

  海外投资房产,跟在国内一样,同样有政策变化的风险。中国人炒房不断拉升当地房价,会引起当地居民不满,为了平息当地居民的怒火,也许会有不利中国投资者的政策出现。在中国人炒房的热点国家澳大利亚,已于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。有消息传,澳大利亚已在调查海外投资情况,如果有人囤积房产,还可能被罚款甚至坐牢。在新加坡,因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。这些政策,其实被看做是针对中国投资者而来。

  投资提醒

  海外投资买房 “五要素”

  对海外投资房产,已有专家总结出了“五要素”,也许,对于纯海外买房投资者而言,是不错的“傍身”法宝。

  首先,要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前,一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解,尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。

  其次,要依靠专业人士。投资海外房产时,要挑选有经验的律师全程陪同,并在他的协助下完成整个购房手续。另外,办理贷款的时候也要借助专业机构的力量,因为对于一般的购房者来说,由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策,操作起来具有一定的难度。

  第三,要详细研究各国的房地产税收情况。投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

  第四,关注国际变化。与其他风险不同,政治风险事发突然,原因复杂,影响深远,仅凭自身的力量,一是难以事先研判,二是难以事后处理,所以购房者在海外投资之前,一定要做足功课。

  第五,关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,贷款人会面临还贷金额的不确定性。

  数字

  冲向海外购房的钱有多少?

  高力国际透露,2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业,其中中国买家约占5%。而在过去的6个月,这一比例已激增至10%。过去6个月,通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套,成交金额约1.3亿元人民币。

  第一太平戴维斯的最新数据显示,目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚,其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测,2011年伦敦住宅物业销售总量5%~10%的买家将来自中国大陆。

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