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防止买房的不确定因素 防止悲剧上演
www.bcbay.com | 2011-06-07 19:44:35  加拿大家园 | 0条评论 | 查看/发表评论

  在谈房型,区域之前,先把按揭(房贷)跟大家说一说,这里要谈的不是跟哪家银行借款及拿好的Rate(利率),而是要从我们多年来的投资经验中所累积的心得跟大家分享,

  至于各位跟哪家银行谈,或是可以取得多好的(利率),可能还是要取决于自身的信用条件,过往跟银行建立的关系,至于是直接跟银行接洽或是透过Agent来贷款,都是自己要考虑的事情。

  首先要注意的是,买房最大的风险是来自于未来不确定的因素,导致房产被拍卖的困境,这种事情在台湾,大陆,加拿大层出不穷,以前发生的不少,未来也会继续的发生,发生在报章杂志的新闻上,发生在认识的亲朋好友上,最惨的就是发生在自己的身上。

  所以如何保有这间房,在首购后是最重要的课题,也就是在任何情况下都要防止这继续事情发生。

  以下谈的对象以手上有个十万出头--三四十万的家庭最为适用。

  保房的三个原则:

  第一、在你可以融资的范围内,年期越长越好:

  中国人的习惯以20年期为准,在加拿大25年期的也很多,但是我的建议是能贷多长就多长,现在40年期的已经取消了,那么就考虑35年或是30年期的loan吧!可能有人会问借的越长不是利息越多吗?那利息全部加起来有时比本金都还高,划不来。我说,没错,最好借一年,明年全部还清最好,问题是,你行吗?

  年期越长就代表你每月摊付的的负担越轻,房贷这么长的时间真不知道未来会发生什么情况,而且依照莫非定律,你越不希望它发生的事情它越会发生,当事情来临的时候,如果没有万全的准备继续缴付房贷,那么就准备房子被收回吧!

  当然借35年期得loan,并不代表该来的不会来,只是所产生的冲击跟20年期来比是低的多的。这样一来每月本来要付3000元的本利和或许只要付个2千多就可以了,别小看每月少还个500元,一年就是6千元。对大部分的家庭这算不了什么,但是对一些量入为出的家庭却是非常非常的重要。何況每月少付的这些钱,累存下来还可以做不少事呢!

  其次、是不要压低首付,首付越高越好。

  有人说这不是屁话吗,首付最好付100%就什么事情都没有了。我举个例子来说:以一间50万的房屋,首付可以从10%-50%都行(目前已经取消了5%的首付),你说我有40万现金首付80%不是更好,问题是如果你有40万的现金,大概也不会看50万的房子吧,可能是七八十万或是破百的House了。

  这里的建议是,不要勉而为之做自己撑肚皮的事情。听说有人还假造薪资让自己可以降低首付来博房,过的了过不了还是未定之数,这种事情我是不建议的。

  首先依照自己累积的存款做头期,来选择自己可以负担的房价,首付一定要超过20%,最好能够到3-4-50%为佳,当然这部份要照各家庭的财务状况来规划。

  如果你在加拿大有工资的纪录,那么或许可以拿到20%的首付,(低了也不要,因为还会衍生出其他不必要的费用,那都是成本)。但是你的资金却可以付的出40%的头期也就是20万,此时就跟银行谈好这50万的房子,你首付20万,也就是贷款30万,但是请银行另外给你10万元的额度,让你在不时之需时可以周转来用。

  如此一来是只借三十万的房贷,但是还有十万元的周转金,这十万元用的时候才付利息,随时可以取,随时可以还,不用不算利息,那么在未来遇到不利的因素时,还有这十万元可以让你度过难关。

  这里所谓的不利因素我不知道是什么事,可能是工作收入的中断,可能是老家亲友的需要,可能是发生临时需要钱用的事情状况不一,我们希望不要发生,但是靠希望是没有用的。

  三、最后要说的就是,要在最短的时间内将贷款还清。

  你这死台北仁,越说越糊涂了,不是说年期越长越好吗,怎么突然又说越早还清越好呢?说清楚一点,年期长是为了安全保房用的,但是如果在一定的年期内将房贷还清才是最安全的作法。不要做三十年的房奴,对吧!

  以我的例子来说,我借的时候是借30年期的loan,但是大都是在5-10年左右就会将贷款还清。台北仁资金不是雄厚吗?为何还需要借钱。我们做生意的人,有便宜的贷款当然要用,这是生意需要,但是我们手上东转西用的钱比较多,所以不怕发生紧急状况,即便中断收入十年都不用愁,可是大部分的朋友不是如此,中断个一年就断炊了。所以提早还清房贷是很重要的事情。

  在加拿大不论你借多少年期及签的是几年期的利率(1,3,5年),都有一个何时可以还款的规定,不用一次还清,手上有个几万元就可以清一下,清个几次就还清了。接着我也会提一些如何将房贷提早还清的方法给大家参考。

  一个家庭如果在十年内可以拥有一间没有贷款的房子,那是多美好的事情啊!

  一。永远不用为房事担心。

  二。每月所赚之钱全部可以拿来花用。

  三。当然可以考虑更上一层楼>换房。

  50万的房卖掉当头期可以换一百万的房来住,人生一大乐事。

  别问我十年后那一百万还能买到什么房子,如果未来十年房价又涨了,那你拥有的那间五十万的房也就不是那个价了。

  举例来说:假设房价不变卖五十换一百。

  如果十年后房价涨了60%,你已经在车上了不用担心,越涨越好。也就是卖了你那价值80万的房(涨60%),然后去换一间150万以上的房。十年后你的收入更高了,负担更轻了,这换房的事,肯定行。

  我们做投资的铁律"以最少的资金,在安全的情况下,获取最高的利益的。这个原则永远不变。

  最后提一件大家都关心的利率问题,不论你借多长年期,都还是有一年,三年,五年,Close,open的利率要考量,我不是财务专家,说的不一定准,有些家庭每笔支出都是固定的,多一点点都不行,所以锁定三年或五年的封闭利率以保不受利率涨跌的影响,这没有对错之分,每个家庭各自有不同的考量。

  但是如果你不是那种量入为出的家庭,手上资金是比较活的,那么我会建议签一年期close的好利率来做,不用担心明年续签的时候利率已经涨了,因为当你现在签三,五年的时候,银行已经将未来的那一段利差算进去了,我们占不了什么便宜。

  这就好像信用卡在跨国签单的时候,除了手续费之外,连后来的汇差损都已经算进去了,他们永远是不会吃亏的。这段是顺便提的,也不一定对,但是也差不到哪里,听听就好了。

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