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解析买房经纪独家代理协议 签约时小心被忽悠
www.bcbay.com | 2011-06-01 10:45:13  北辰地产 方群儿 | 0条评论 | 查看/发表评论

近年来,房地产买卖方面的条款、买家卖家和经纪之间的合同一直在不断地完善。但在日常生活中总能听到亲朋好友抱怨自己的地产经纪在让他们签BRA时有所隐瞒,甚至看到一些买家和经纪之间因为BRA纠纷升级闹上法庭的事见诸报端。

特别是对于一些初次置业的买家来说,对买房的过程不了解,往往对过程中需要签署的各种协议和合约一头雾水,一不小心遇上不良的经纪更是损失不小。那么作为买家的你,是否知道自己的权利?是否知道签的那一厚沓的买家协议到底在说些什么?是否知道你可以选择签,或者不签这个协议?到底何谓独家代理协议(BRA)?本文都将为你一一解答。

签署买家协议需谨慎

我先来讲一个故事。朱莉夫妇一直想在Muskoka地区购置一间度假屋(Cottage),于是约了几个经纪。和其中一个经纪见面时,该经纪给朱莉夫妇一份买家协议,并申明只有签署了这份文件,她才能带他们去看房。朱莉夫妇签完协议后,跟随该经纪花了不到一个半小时的时间看了四套房子,都没有寻得满意的房子。朱莉夫妇回到多伦多后细读刚刚签署的那份“买家协议”,大呼上当。协议规定朱莉夫妇在接下来的6个月只能找那个经纪看房,而且看房的范围包括了整个Muskoka地区的度假屋。朱莉夫妇找到该经纪的地产代理公司投诉这一情况,地产公司给予的解决方案是可以为朱莉夫妇再派一个更有经验的经纪,但协议无法作废。

事后朱莉夫妇不得已只好隔了6个月等到协议过期后,再去寻找其他公司的经纪带他们去看房。朱莉抱怨道:“我不想再和这家公司有任何的瓜葛,他们完全辜负了我们对他们的信任。签署所谓的买家协议之前,那位经纪根本就没有和我们解释其中的条款。这就好比原本以为只是去相亲,后来不知怎么的竟发现自己签了一份结婚证。也许这个比喻不贴切,但我们就这样被绑定了,整整6个月。”

多伦多地产局的主席Bill Johnston说道:“这样的故事并不鲜见,我也曾听说几起。但一见面就签一份长达6个月的协议是有一些太离谱了。”他说他作为一名律师和房产经纪人,他深知不正确地使用买家协议会导致很多的混乱和纠纷。因此他劝诫买家们不要盲目地签署买家合同,签署前仔细询问个中条款。不要把时间定得太长,可以签10天的试用期,如果彼此合作顺利再签一份时间长一些的协议。更不要把涵盖的区域设定得太宽。他再次强调,在安大略省,和经纪签署独家合作关系的文件是非正当的。

 与经纪签独家合约 权在于客人

1983年,美国联邦贸易委员会做了一项研究显示,当时四分之三的买家认为他们的地产经纪能维护他们的利益。在当时,买方经纪有法律义务帮卖家以最高价格出售房屋,他们没有办法把买方的利益放在首位。

联邦贸易委员会的这份报告不仅引起了美国业内的极大反响,也带动了加拿大房地产市场代理的关系变动。1995年,加拿大房地产协会规定,买方经纪必须以书面形式呈交在交易中是如何为买家争取最大利益。不久之后,该规则就被安大略省房地产议会(The Real Estate Council of Ontario,简称RECO)采纳。该议会一直以保护消费者权益和使行业规范化为最大目标。

此后,作为买家有了选择。为了确保经纪为客户的利益尽最大的努力,买家可以和经纪签署买方代理协议(Buyer Representation Agreement)。这是一份买家和经纪之间存在独家合作关系的协议。这份协议里面有时间范围、地点范围、房屋种类和佣金分配方法四个要件。因此有些不良经纪人和客户签订这个协议时,模糊概念,把它当成购房合同的一部分。客户在不知情的情况下签了,都不知道原来在一定的期限里只有这个经纪人能够代理,是不能更换的。买家也可以签署顾客服务协议(Buyer Customer Service Agreement),认可地产公司提供各种代理关系。

不过这里要强调的一点是,买家只有签署了BRA(Buyer Representation Agreement),买家才是经纪的客户(Client);如果不签,买家便是顾客(Customer)。这两个词儿看起来是同义词,但在地产范畴内,这两个词儿有着完全不同的内涵,而且他们之间的差别直接影响买卖房屋的过程和结果。加拿大相关的法律法规规定,每一个房产经纪人对客户和顾客提供完全不同的服务。

根据相关规定,经纪对客户(Client)必须做到以下几点:第一点,对 客户公开所有与这单交易有关的任何资料,包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等;第二点,地产经纪人必须运用自己的专业知识,业务技巧,多年经验,保持一定程度的竞争能力,以期保护客户的利益;第三点,经纪必须绝对服从客户的指示,而不论经纪是否同意客户的观点与做法;第四点,在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书,地产经纪人有责任和义务保证其安全;第五点,地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密,不得对他人公开客户的资料。

而经纪对顾客(Customer)的业务则为:对顾客提供公平和符合职业规范的服务;不能对房产及其相关事实进行错误陈述,误导买方;诚实地回答顾客提出的问题。(如果顾客不问,经纪没有义务一定要告知)。

根据BRA(Buyer Representation Agreement),经纪有责任保障买家的权益(这是法例之下的财务责任)。即是说,买家的权益是在卖家权益之上。一旦买家看中了某物业而还价,买家向经纪讲出了买价,买家经纪不能向卖家经纪透露。如果买家没有签BRA,买家签署顾客服务合约(Buyer Customer Service Agreement),同意经纪并非买家在这宗交易的代表。因此,地产经纪有可能将买家的个人资料向卖方经纪透露,他给你的物业数据、所需支付的佣金、也有可能不够完整。安大略省地产议会(RECO)表示,买家不愿当客户,只当顾客也可以,但须知道经纪的责任是会有分别的。

换句话说,法律没有规定,买家一定要签署买家代理协议(BRA)才能和经纪建立合作关系。相关法规要求必须要签署的文件只有与房产经纪合作关系(Working with a Realtor)。和经纪签订独家合作协议,即BRA,只是合作方式的一种。假如买家不想被协议束缚,可以寻求一些不在乎一定要签署BRA的房产经纪,但前提条件是买家深知客户和顾客的概念区别。还有很重要的一点是,要不要签署BRA最好在集中看房前就协商好,不要等到下OFFER了,才来讨论这个问题。

独家协议签约全攻略

在众多的法律关系中,有一种法律关系称为代理法律关系。地产经纪和顾客之间就属于这种法律关系。在房屋买卖过程中,存在着几种代理关系,有卖方代理(Seller Representation)、买方代理(Buyer Representation)、多方代理(Multiple Representation),有时,地产经纪还可能既代表买方又代表卖方;有时地产经纪和顾客之间虽然没有形成代理关系,但地产经纪需要向顾客提供一定的咨询或者服务(Customer Service)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益(Best Interest)是代理人的法律责任,代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限,代理的有效期限和代理的地域范围、佣金、以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement), 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解,由双方签字,该文件称作Acknowledgement。

对于买卖房子来说,首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。如果你是买方,带你看房的有可能是卖方经纪,他的法律责任是维护卖方的最大利益,而不是你的。其次,当你与你的地产经纪签订代理协议时,你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文,并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产,某一个特定的Offer签订代理协议,在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时,即使双方说好,也不可以随便签字,因为空口无凭。任何时候,凡是有你签字的文件,要留一份复印件。特别值得注意的是代理协议的有效时限。如果双方约定没有期限,某一个Offer未成,双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议,双方需要签订解除代理关系的文件称作Mutual Release Letter。

一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(BRA),就不能随意退出合约。买家唯有等到BRA期满,否则就会遇上官司。举个例子,假如你和某位经纪签署了BRA,在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后,你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金,而你可能会被第二名经纪控告。正因如此,买家在和经纪人签订BRA时一定要万分谨慎。著名经纪人Ken Wilder说道:“BRA的条款和MLS合约不同,BRA的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署BRA时,可以加入一些条款,也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下,你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天,总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些,比如说限定到某个房型或是某个社区。”

假如在签署了独家代理协议后,一定要退出合约也不是一点办法都没有。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招:因为协议是和经纪公司之间签订,买家可以和经纪公司协商,表示不满意某经纪的服务,所以要取消合约。一般情况下,经纪公司会提议在公司内另找经纪替换,直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶,不想再拖下去,也可以走一个“辣招”。买家可以和经纪公司说,某经纪没有向你妥善解释他的权责,也没有履行应尽的职责,令你受到损失,你要将此事件报知安省房地产议会(RECO)。Ken Wilder称:“这样的话,对方立场通常都会放软,大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释BRA,也不想业务受到监管机构的注视。”

虽然这是不失为一个可以快速解约的招数,但假如可以防患于未然,又何必一定要将自己置于这样的境地。因此对于买家来说,特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说,在签署独家代理协议前,一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化,有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站:www.BRAfirst.ca,里面有详细关于BRA的介绍。买家不妨仔细浏览该网站,确保自己在签约前有一定的概念理解,否则太过被动,很容易就被某些不良经纪人给“忽悠”了。

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