2013年，多伦多弗朗西斯夫妇（Jacqueline&Leo Francis）在多伦多投资第一套公寓，30万元入手，2022年以80万元的价格转手，大赚一笔。

投资第二套公寓就没那么幸运了。2018年他们支付定金，买下多伦多北部一个繁忙购物中心附近一套公寓期房，今年1月交割。房价52.8万元，利率8.3%，贷款41万元，月供、公寓管理费、地税加其它持房成本，每月4,200元，但月租仅2,400元，相当于每月净亏1,800元。

接下来的2021年，他们与另一对夫妇共同投资，支付定金买下第三套位于城东湖滩(Beaches)社区一套公寓期房，今年5月交割，楼价84万元，房子有两项按揭，月供、地税、管理费和其它杂费，每月供楼成本6,700元，买楼后头一年附带保证月租3,650元，目前租客每月只支付3,100元的租金。这意味着，这套公寓也在大亏。

据《环球邮报》报道，弗朗西斯夫妇俩目前在出售两套期房公寓，多伦多北部的公寓要价62.4万元，当年他们支付定金时，地产经纪的说法是至少能卖到80万元。他们计划还会继续投资地产，但不会再投资期房公寓。

新楼花投资兴趣消退

由于期房楼价不再逐年飙升，租金也不再像过去那样足以支付月供和其它费用，许多公寓投资者表示不打算再投资新公寓。投资者兴趣消退，人们不禁要问：楼市是否会恢复此前强劲势头？当前楼市低迷是否代表期房公寓长期结构性转变？

投资者兴趣消退，是加拿大期房公寓销售大幅下滑背后的一个关键因素。商业地产公司AltusGroup数据显示，过去投资者占比至少70%的多伦多期房公寓市场中，今年第三季度期房公寓销量创764套的历史新低，比去年同期暴跌73%。卡尔加里当季期房公寓销量同比暴跌61%，温哥华和蒙特利尔这一数字分别是27%和40%。

专家认为，期房公寓买家兴趣会持续低迷，直到楼价大跌，利率进一步下跌，需求上升和租金上涨，公寓再次成为赚钱工具，市场兴趣才会回升。

要满足这些条件，谈何容易。楼价不会大跌，除非建筑成本大跌。利率虽看降，但谁也不知道会降多少。租金要上涨，租客得有能力负担高租金，或国家得吸引更多新移民。但问题是，收入不会立即大涨，联邦政府还大幅消减新移民接收数量。所有这一切，都预示着过去买楼就赚到的楼市，可能会发生长期转变。

加拿大房贷与住房公司（CMHC）副首席经济师艾渥斯（Aled Ab Iorwerth）表示，这种转变恐怕是结构性的。建筑成本高，收入增长有限，造成高租金负担能力低，利率必须大幅下降并维持一段时间的低位，才能吸引投资者回流。

楼价连年涨 投资信心难恢复

过去十多年中，建筑成本和政府开发收费逐年飙升，开发商只能逐年涨价，导致期房公寓价格不断上涨。Altus数据显示，今年第三季度多伦多期房公寓平均要价每平方呎1,338元，相当于一套650平方呎的小公寓，售价近87万元。相比之下，2014年每平方呎价格仅552元，同等面积的公寓售价仅35.9万元。

温哥华当季新楼花单价每平方呎1,250元，远高于2016年第四季度的933元。卡尔加里新楼花单价558元，也远远高于2016年的425元。蒙特利尔今年新楼花单价764元，是2014年338元单价的两倍多。

Altus数据解决方案副总裁王（Raymond Wong）表示，尽管一些建筑成本已降低，但全国其它众多基建项目，会吸走新楼盘所需人力物力资源，新楼盘价格可能会保持高位。

为减轻建筑成本压力，开发商缩小了新楼盘单元面积，但对想住公寓但需要更大空间的人来说，吸引力降低。即使一切顺利，建筑成本下降，房贷利率降至3%左右，投资者也得重拾期房公寓投资信心。

地产投资者皮内罗（Stephanie Pineyro）投资包括：多伦多一套73万元的期房公寓，温哥华郊区一套54.5万元的公寓，目前投资虽不是负现金流，但她目前也没兴趣再投资另一套。她表示，现在再投资公寓，既不会创造更多现金流，也不会再升值。