温哥华港湾（BCbay.com）贝壳编译报道：投资者纷纷撤离大温哥华新公寓市场，留下大量空置、滞销的单位。

而真正想买来自住的人，也对这些新公寓兴趣不大——要么太贵（估计大部分空置单位售价在 80 万到 120 万加元之间），要么太小（约 790 至 870 平方英尺），或两者兼有。

各种促销激励似乎都无法逆转这一供过于求的局面。

供应激增：空置量创纪录

根据房地产数据公司 Zonda Urban 的统计，2025 年第一季度，大温地区共有 2,304 套已建成但未售出的公寓和联排屋；到第二季度，这一数字上升到 3,215 套。第三季度数据预计将在三周后公布。

另一家机构 Rennie Intelligence 报告称，2025 年第一季度，大温共有 2,503 套完工未售公寓，另有 2,337 套处于即将完工阶段，总计 4,840 套，比 1 月份的 4,700 套略有增加。不过Rennie 的数据不包括联排别墅。

Rennie 的首席经济学家 Ryan Berlin 指出，由于施工进度明显放缓，他们已将一些项目的完工时间推迟到 2027 或 2028 年。调整后，接近完工的单位数量从 4,480 套降至 3,059 套。

西门菲莎大学城市研究中心主任 Andy Yan 表示：“这是一个至关重要的行业，但我们仍然难以准确衡量到底发生了什么。”

为什么会出现这种情况？

Zonda 副总裁 Jon Bennest 解释说，投资者购买预售公寓的主要动机是房价上涨预期。当预期转为停滞或下跌时，投资者自然会撤出市场。

此外，当前高利率下，出租回报率过低，让投资型买家觉得资本回报不如其他投资渠道。

Bennest 表示：“公寓投资者在计算回报时，通常会综合考虑可实现的租金收入，以及每月的按揭付款、物业税、保险费用和管理成本等因素。”

从 2021 到 2023 年，投资者占新公寓买家的约一半；2024 年降至 26%，而 2025 年第一季度仅 7%，创下新低。

许多投资者倾向于购买布局紧凑的小型公寓，因为这类单位能够最大化投资回报率。单位越小，其每平方英尺的标价越高，对下一位投资者的吸引力也越大。

与此同时，真正打算居住的人则更倾向于选择二手市场中户型较大的老公寓，或者选择低层新建项目。

空置公寓主要在哪？

根据 Bennest 的数据，大部分滞销单位位于混凝土高层建筑中，集中在列治文、本拿比、新西敏、温哥华西区和高贵林。

2025 年第二季度的具体分布如下：

* 2,121 套（66%）为混凝土高层公寓

* 637 套（20%）为联排屋

* 457 套（14%）为木结构低层公寓

其中：

* 本拿比/新西敏：930 套

* 列治文/南三角洲：655 套

* 三联地区（高贵林、满地宝、高贵林港）：387 套

* 温哥华西区：313 套

* 兰里/克洛弗戴尔：205 套

* 素里市中心/北三角洲：191 套

约 60% 至 75% 的库存集中在中高价位段，挂牌价约为每平方英尺 1,000 至 1,400 加元，大多数单元面积在 790 到 870 平方英尺之间，总价在 80 万至 120 万加元。

目前这些空置单位分布在 90 个公寓项目中，但其中 15 个项目就占了一半的库存量。

能做些什么？

房地产开发行业建议需要进行政策调整。其中包括将商品及服务税（GST）退税范围扩大到所有新房购房者，而不仅限于首次购房者，适用于像大温哥华这样高房价市场中价格不超过150万加元的住房。

城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼首席执行官安妮·麦克马林（Anne McMullin）表示：“这一措施可以限定为18个月，并可选择延长，而且退税应在入住时而非签约时适用。”该研究所代表房地产和建筑行业。

她还表示，其他可能的措施包括允许将住宅出租物业纳入注册退休储蓄计划（RRSP），以及调整联邦外国买家规定和省级外国买家税，以允许在新建住房中进行投资，并附加为期五年的出租承诺协议。

不过，卑诗省住房部长 Christine Boyle 明确表示：“我们不会重新考虑外国买家税。我们正在放宽土地用途限制、调整社区开发费用、与开发商合作解决部分建议。但不会重回外资投机的‘狂野西部’时代——那对社区和住房可负担性都有害。”

降价或许是唯一出路

McMullin 表示，开发商已经普遍降价促销，但“降价空间有限”。

> “一旦降得太多，开发商将面临严重亏损。现在很多单位的售价已经低于成本价。滞销库存占用大量资本，影响未来项目和就业，有些开发商可能永远无法从中恢复。”

简而言之，大温的新公寓市场正在经历罕见的“冰封期”——投资者不再进场，自住买家嫌贵、嫌小，开发商降价又难以承受，而数千套高价空屋仍在城市天际线下静静等待买主。