在过去近二十年里，每当加拿大经济遇到挫折——无论是全球金融危机，还是新冠疫情——其炙手可热的房地产市场总能撑起经济。

但随着加拿大应对美国总统川普发起的贸易战，这次房地产市场可能无法再发挥同样作用。

潜在买家纷纷观望，因为创纪录的房价回调让人们突然意识到拥有房产的风险。这一回调发生在加拿大经济的关键时刻：面对美国关税压力，加拿大已经出现一个季度的经济收缩，如果这种情况继续，可能会陷入衰退。

“45岁以下的人几乎从未真正经历过加拿大房地产的修正周期，”蒙特利尔银行的经济学家罗伯特·卡夫西克 (Robert Kavcic) 说，“所以这一波将给整整一代人一个教训，让他们意识到投资房地产其实存在风险。”

多伦多的亚伦·乔哈尔（Aaron Johal）就是其中一个开始动摇的人。24岁的他一直打算购房，因为他目睹了家人在加拿大史无前例的房市繁荣中，通过自住房和一些投资房获益。

但就在他开始为首付存钱时，市场暴跌。2022年初至去年年底，房价下跌16.8%，创下1975年以来的最大峰谷降幅。如今，乔哈尔对房地产的信心已大幅动摇。

“加拿大房地产还是我想投资的方向吗？”他说，“我不再像以前那样相信它。”

类似的心理也在抑制整体市场。为刺激经济增长，加拿大央行今年已三次降息——最近一次在9月，以应对美国关税带来的冲击。但房地产市场尚未回暖。

虽然住宅建筑支出在2021年占经济的9%，但现在已降至6.4%。

就业也在下降。政府数据显示，今年以来，全国房地产销售和租赁行业就业下降0.5%，新建房屋建筑就业下降0.8%。两行业的失业增速超过私营部门总体水平，表明房地产非但未能推动经济复苏，反而在拉低整体经济表现。

“就加拿大住宅房地产而言，我们很可能正处于长期下行周期，”经济学家大卫·罗森伯格 (David Rosenberg) 表示，“从GDP角度看，住房市场在未来相当长的一段时间内可能都处于不利地位。”

问题部分在于，即便房价回调，房屋并未变得更负担得起。价格仅回到2021年的水平。由于抵押贷款利率仍远高于疫情期间的低点，大多数加拿大人的购房能力仍停留在2022年初市场高峰前的水平。

尽管今年以来利率有所下降，但仍是过去十年平均水平的两倍多。这让许多在房价回调前购房的人陷入财务困境，要么是因为他们持有浮动利率抵押贷款，要么是以低利率贷款购房的人面临续约。越来越多的房主被迫出售，因为他们无法承受更高的还款额。

“恐惧心理”

媒体和网络论坛上的类似故事，也足以让潜在买家感到不安。29岁的温哥华IT产品经理阿卡什·阿加瓦尔（Akash Aggarwal）表示，尽管他有能力购房，但他决定观望。

“我心里有很多恐惧，如果我进行这样一笔巨额投资，将来出了问题，这项投资可能会亏损而不是获利。”

加拿大经济面临美国关税带来的挑战，而美国是加拿大最大的贸易伙伴。这些关税压力推高了失业率，钢铁和铝等行业受冲击尤其严重，而由此带来的经济不确定性，也让买家更谨慎。

疲软的市场已经开始拖慢新房建设，尤其是在多伦多和温哥华——这两座城市曾是几十年房市繁荣的中心。疫情后紧接着的一波公寓项目正在竣工，导致单位供过于求，二手房价格和租金都下跌。开发商因此对新建项目持谨慎态度。

政府数据显示，温哥华的新公寓开工量去年年底降至2009年以来最低；多伦多今年第二季度的新开工量降至2007年以来最低。

“我们当时在泡沫中——现在回头看再清楚不过了，”加拿大最大租赁公寓开发商Fitzrovia首席执行官阿德里安·罗卡 (Adrian Rocca) 说。他表示，自2023年以来，他没有新建项目，因为为其融资的大型投资者，如养老金和保险公司，都在观望。

“我们看到大量机构资本仍然在边缘观望，未投入新建项目。”

更谨慎

然而，过去几十年推动公寓建设的主要力量是楼花投资者——他们在预售阶段购买公寓。对于这些投资者而言，随着租金回报率低于抵押贷款利率，财务困境最为严重。

经历了近期市场下跌后，即便是经验丰富的投资者也开始收手。

32岁的多伦多管理顾问拉希姆·苏拉尼（Rahim Surani）通过两套出租公寓兼职进行房地产投资。但在2022年房市高峰购买了自住房，并在关税影响前一年在钢铁城市汉密尔顿买了另一套投资房后，他计划未来更谨慎。

虽然他不排除再次购房，但他不指望新房产能像他父母的房子一样，在二十年间升值五倍。

“以前大家都觉得，‘房子投资永远不会错，’”他说。现在，“我认为可能会错。”