加拿大按揭及住房公司（CMHC）近期发布的报告《多伦多公寓市场下跌会否重演1990年代？》指出，随着新供应几乎停止，未来或出现反弹的可能。逻辑很直接：如今没有新项目开工，未来的稀缺或将推动新一轮房价上涨。基于这一论点，很多人开始问：现在是不是买投资公寓的好时机？

这是一个值得探讨的问题。多伦多过去确实经历过因供应不足而最终带来房价再度上涨的周期。CMHC正确地指出，建设放缓会为未来稀缺埋下伏笔。对于很多投资者而言，目前的环境看起来像是典型的“别人恐惧时我贪婪”的时刻：价格已从高点回落，市场情绪悲观，常识告诉人们要远离这种资产。但在假定逆向思维和长期供需逻辑本身足以让公寓成为2025年的明智投资之前，我们必须仔细看看当下投资者所面临的现实。当你这么做时，投资逻辑很快就会崩塌。

核心问题：投资者的负现金流

在当前的利率和价格下，多伦多几乎所有公寓投资都是负现金流。以一套挂牌价61.9万加元的市中心一居室为例，即便按4%的房贷利率、30年摊还计算，每月总支出高达3349加元：房贷2364加元，管理费699加元，地税286加元。而租金收入仅2600加元，每月亏损749加元，这还未计入税收、空置和维修。

即便利率显著下降也无济于事。即使利率降至3.25%，投资者每月仍亏损540加元。要想现金流打平，利率需降至约1.1%，或购房价格要跌至约42.3万加元——比现价低近19.6万。CIBC首席经济学家塔尔预测，到2025年底，加拿大央行基准利率仅会降至2.25%，远不足以令投资公寓可行。

公寓投资逻辑的真实演变

公寓投资逻辑早已从“租金回报”演变成了“纯粹投机”。早期投资者可能关注稳定的租金收益，但随着时间推移，这一模式逐渐变成了披着房产外衣的杠杆投机。大多数所谓的“投资者”其实不是靠租金，而是通过预售合约赌价格上涨。

预售就像商品期货合约：买家提前支付20%定金，锁定未来交房价，等待市场上涨。若房价上升，合同可在交房前转手赚取差价。这是一种几乎没有持有成本的杠杆操作。

2016年至2021年间，开发商推出了数以万计的公寓，迅速卖给追逐行情的小投资者，而非真正的自住买家。如今这些项目正集中交房，却面临高利率、租金疲软、二手价格下跌的市场。推动公寓繁荣的策略，如今成了市场脆弱的根源。

投机驱动的市场还影响了开发商的产品设计。多年来，开发商迎合投资需求，而非自住需求。为了吸引投机者，户型越做越小，布局越发拥挤，以降低总价。结果造成了大量居住体验差的小户型。即便预售市场未来复苏，开发商也必须重新建造更适合自住的户型。换句话说，当下市场上出售的投资公寓，大多是已过时开发模式的遗留产品。

当利率极低时，投资者还能容忍负现金流，因为持有成本低，而房价上涨弥补了亏损。但利率上升时，基本面重新主导。资本成本变高让原本可承受的亏损变成沉重负担，同时阻断了新买家涌入的通道，令价格增长难以为继。

管理费上涨与建筑成本通胀

管理费也是现金流的拖累，而且有结构性上涨压力。2023年，对大多伦多地区60个公寓管理公司的一项研究显示，管理费平均每年上涨5.1%，而维修基金平均上涨11.8%。维修基金用于支付大额项目，如窗户、屋顶、电梯，目前约占公寓预算的四分之一。

这些成本不是由消费品通胀驱动，而是由建筑通胀推动。公寓日常预算大多花在维护、服务和维修上，而维修基金则完全暴露在建筑成本波动下。数据显示，建筑成本多年来持续跑赢整体通胀，这意味着管理费上涨趋势长期存在。

更糟的是，维修基金评估每三年才进行一次，许多楼宇尚未完全反映2022-2023年的成本飙升。这些高成本已经固化进基数，即便建筑通胀放缓，也需要多年才能被抵消。

投资市场的供需错配

CMHC说对了一点：新公寓供应确实大幅放缓。但短期内，却是供应过剩。低利率时代启动的项目如今集中交房，为二手市场和租赁市场增加了数千套供应。即便部分项目被取消，未来几年仍将持续带来压力。

与此同时，租赁需求在减弱。住房分析师Ben Rabidoux指出，安省租金与非永久居民增长高度相关。联邦政策收紧了临时居民流入，特别是学生签证，而他们是市中心公寓租赁的关键群体。非永久居民增速自2022-2023年高峰大幅下滑，与租赁市场降温高度吻合，说明政策变化切断了租赁需求的重要来源。

在租客减少的情况下，租金上涨压力停滞。Urbanation数据显示，2025年第一季度，大多伦多公寓平均租金同比下跌2.8%，至每平方英尺3.78加元（即一套692平方英尺的单元约2612加元）。与此同时，挂牌出租的公寓同比增加29%，租赁市场供应达到1.4个月，远高于10年均值0.95个月。新增供应叠加租赁需求下降，显然不利于投资者。

租赁市场中的机构竞争

另一个常被忽视的因素是机构玩家的崛起。养老基金、房地产信托基金（REITs）、私募基金正在全国范围内大规模布局租赁公寓。他们采用垂直整合模式，将建造、融资、物业管理结合在一起。

更重要的是，他们享有CMHC支持的融资优势，包括更低首付、更低利率和更长还款期（40-50年）。这些条件小投资者完全无法获得。仅2024年前三季度，CMHC就为20万套租赁单位提供了480亿加元贷款保险，同比大增59%。

这些机构资金也在盯着与小投资者依赖的同一个租赁市场。2024年，多伦多约40%的公寓被出租，高于2014年的29%。但公寓租金平均比同类专门建造的出租楼高出约50%。随着机构规模化开发更多专门出租房源，他们能以更低价格吸引租客，同时凭借融资和运营效率获得更高回报。

这意味着，机构投资者能在市场波动中安然无恙，而小公寓投资者却处于不利地位。

结论：回答这个问题

那么，现在是投资公寓“抄底”的好时机吗？CMHC的报告指出长期供应隐患，这一判断没错。从历史上看，供应不足确实会带来未来价格反弹。但CMHC强调的是多年后的趋势，而当下小投资者面对的现实却完全不同：负现金流、供应过剩、租赁需求疲软、机构竞争，以及不断上涨的管理成本。

长期来看，供应不足的逻辑可能会再次应验。但在2025年，对小公寓投资者而言，风险与回报严重失衡。CMHC的长期乐观并不能改变一个事实：当下买公寓不是投资，而是对未来不确定条件的投机。

作者：Cameron Levitt，多伦多RE/MAX Hallmark的房地产经纪人，主要撰写关于住房动态、市场趋势和加拿大经济的内容。