大温地产局(REBGV)发表2022年第一季住宅房屋概况报告，预测今年楼市将会是一场低放盘量与按揭利率上升之间的竞赛，料大温独立屋平均价升至223.7万元，较去年涨13.2%。

他指出，大温二手楼市场在2021年两度出现明显升幅，其综合基准价在1月至6月之间升了11%，以及在9月至12月期间再升了4%。

截至今年1月底，区内放盘存量一度缩减至仅大约5600个单位，“现时的市场不能够在没有大幅价格调整下而进一步吸收需求。”

新盘追不上需求致屋价上升

楼价与大流行初期比较时，不论独立屋或多户房屋，升幅都达到双位数字。报告指向原因与长期强劲需求和新放盘未能追上需求有关，目前独立屋标准价较2020年3月上升36%，城市屋和柏文的同期标准价升幅分别达28%和13%。

在展望2022年方面，报告预料随着按揭利率上升，价格上涨到一个水平会把部分潜在买家“踢出”市场，今年楼价增长会回复至一个符合较长期平均的水平。

尽管买家及卖家数目经正常化后，放盘存量仍需要18至24个月时间去恢复过来，因为大温市场存量自2020年秋季已开始在降低。

经济师续称，当步入传统楼市繁忙的春季时，状况会如去年春天般再次收紧，预料搜寻房屋买家的数目会上升。

报告又提到过去数年买家及卖家数目的比例，2019年比例一度大至每名卖家对0.4名买家，至2020年大流行出现前，该比例不断收窄，到去年中更“逆转”，即每名卖家对超过一名买家，在2021年初及今年1月，每名卖家对1.5名买家。

报告亦分析多户房屋单位与独立屋的形势。经济师指回望2014至2019年的楼市循环时，可以发现当时独立屋的价格在带动市场起伏，但现有的循环是由2019年夏季、多户房屋价格处于谷底时出发，多户房屋价格增长的步伐比其在之前循环里，变得更加贴近独立屋。

资料来源：大温地产局报告

柏文成交量虽然在2021年出现历史性高位，接近2.2万宗，但柏文价格增幅在过去两年却较低，原因是有更多卖家于2020年及2021年入市，而不少买家其实是换楼客。

不过，于今年初段，柏文存量跌至与其他房屋类别的相似水平，这使柏文的价格升幅，未来数个月内有可能高于其他房屋类别。

经济师预测，按揭利率会逐渐上升，主要原因是央行继续收紧货币政策，例如透过调升短期借贷利率来减低消费者需求和所引致的通胀压力。按揭利率上升下，虽未能改变最高借款金额，但也可压低按揭需求，这最终会减少成交量并使楼格升幅缩窄。

大温楼市在去年创下成交量新高，超过4.4万宗，而预计今年升势放缓，原因包括楼价较高会使持物业的可负担能力减弱，以及利率上升，“(整体)楼价预期会较去年平均升约9%，独立屋领先达13%，城市屋9.5%居次，柏文升8%。”

此外，报告亦预计市场持续迫压入门级物业和相对较可负担的房屋，该类单位在今年的升幅可能较大。