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影响加拿大房市与房价的9大因素
www.bcbay.com | 2019-11-06 15:03:17  大纪元 | 0条评论 | 查看/发表评论

  与许多商品一样,房价也受供需经济影响。供不应求时,房价涨,反之亦然。不同的是,房市中的供需关系对房价的影响,不像表面上看得那么简单。房屋需求的强弱和供应的多少都会影响到房价。以下是详尽分析。

  影响需求的5大因素

  一是利率。利率是影响房屋需求的关键因素。所有其他条件同等的情况下,利率越低,房屋需求越高。利率低,借贷成本就低,人们按揭贷款能力越大,买房支出能力也越大。反之亦然。

  回顾1970和1980年代,当时按揭利率高达2位数,和如今信用卡利率差不多,贷款买房意义不大,因此许多人根本不愿买房,导致房屋需求下降。如今按揭利率不到3%,贷款成本超低,导致全国房屋需求高涨。

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  二是经济因素。整体经济和就业形势,也决定着房市需求。经济和就业形势好时,房屋需求随之上升,反之亦然。其中道理很简单:就业形势不好,工作都没了,未来工作又没着落,谁会急着买房呢?就业形势大好时,雇主和整体经济前景看好,消费者买房信心也随之高涨。

  这一道理也适用于整体经济。经济衰退时,虽可能暂时还没失业,但会担心随时被裁员,自然没心情和信心买房。谁也不想买了房子几天后工作没了,导致无力偿还贷款。

  三是房价担负力。房价担负力是当地房价与收入相比后的买房承受能力。房价相对收入过高时,买房需求下降,反之亦然。以多伦多为例,多伦多总体家庭平均收入较低,但房价全国第二贵,担负力就差。渥太华平均收入比多伦多高,房价却比多伦多低,担负力就高。租金担负力也影响房市需求。如果租房比买房划算,人们可能会多选择租房而非买房。

  四是移民因素。一个城市移民越多,房屋需求就越旺盛。外国人要想获得永居身份或入籍,必须达到规定的分数。这意味着,移民多能力强,收入高,买房也就越容易,从而推动房市需求。以大多伦多地区为例,大多区每年吸引近10万移民涌入,极大推动了房市需求,导致房价飙涨。

  同样,海外买家也会影响房市需求。外国人买加拿大房产是为了安全投资,买房子虽不是为了居住,但一样会推动房市需求,导致市场供应紧张。为遏制这一因素,有些省开始收海外买家税,但超级有钱人,多半不会在乎支付这点微乎其微的税,收效可能不会太大。

  五是按揭政策。近年来,政府多次收紧房贷按揭。过去能轻松拿到40年按揭,如今首付不足20%,最高按揭期限只有25年,首付20%最高按揭也仅30年。收入不错,所在城市房价又便宜的人,贷款买房固然不成问题。但要在多伦多和温哥华等高房价的城市买房,即使收入不错,恐怕也难拿到贷款。

  去年年初实施的按揭压力测试,也抑制了房市需求。按揭压力测试要求,申请人在当前按揭利率基础上再加2%或按央行5年基准利率(目前高达5.19%,二者之中,参照高者)条件下,仍有能力还贷,人们买房能力因此被削减近20%。许多人在新规实施前有能力买房,新规实施后就买不起了,只能选择观望,抑制了房市需求。

  影响供应的4大因素

  一是房源,即活跃挂牌量。活跃挂牌量越多,说明房源越充足,买家选择越多,反之亦然,有些小区有时可能只有1、2套房挂售,买家选择太少。活跃挂牌量少,需求强劲,意味着房子更有可能以高价售出。活跃挂牌量多,需求少,房子有可能卖不出去,或降价求售。

  二是新屋开发。房市中有2大类房屋,一是现房,即二手房,二是新房。房市供需失衡时,新屋数量能填补短缺,得有足够新屋建成,才能实现供需平衡。如果可开发土地紧缺,政府审批程序繁琐漫长,新屋开发速度可能会跟不上需求增长,从而导致房价上涨。

  三是开发许可。开发许可审批,决定新屋开发速度。如果政府新屋开发审批程序繁琐,新屋上市周期会更长,房屋供应就紧张,房价会面临上涨压力。如果开发审批程序快捷,新屋上市周期短,房屋供应就充足,房价就呈下跌趋势。

  政府颁发开发许可数量多,并不一定意味着新屋开发量就会上升,开发商拿到开发许可后,还得筹集足够资金,才能继续推动项目。如果房价大幅下跌,利率上涨,开发商即使拿到许可,也可能会暂缓开发。

  四是土地使用。土地使用规划,通常由市级政府决定。土地使用规划,分住宅和商业规划,明确规定土地的人口密度、建筑高度和物业类型(如独立屋、镇屋或共管公寓等)等。如果土地使用规划跟不上新屋开发需求,会导致房屋供应紧张,推动房价上涨。举例说,所有人都想买某个地区带后院的独立屋,但当地土地使用规划只允许建共管公寓,当地独立屋房源就紧张,房价自然会上涨。

  土地紧缺也会导致房价上涨。以温哥华为例,温哥华多山,平地少,意味着能供房屋开发的土地少。

  综上所述,影响房屋供需因素很多,每个都很关键。下次发现一个地区房价太高时,可从以上几个方面分析。每个因素对房价到底有多大影响,虽很难具体量化,但可以肯定的是,每个因素都都多多少少地影响着房价。

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