温哥华港湾（BCbay.com）原野综合报道：最近，一组最新数据正在加拿大金融圈引发强烈关注——房贷违约的风险正在发生“历史性逆转”。

过去几十年里，加拿大金融机构一直认为最容易违约的是小额房贷，因为借款人收入较低、抗风险能力较弱，但如今这个情况完全变了。

最新数据显示，加拿大大额房贷的违约率，已经超过小额房贷的两倍以上。

这一趋势，让不少经济学家想起一个令人不安的历史画面：2008年美国房地产泡沫破裂前的情况。

小额房贷一直是违约“高风险区”

在传统的房贷风险模型中，银行通常认为小额房贷借款人收入较低，财务缓冲能力弱，利率上升后更容易出现还款压力，因此违约风险通常集中在低端房贷市场。

20万加元以下房贷违约率：0.19%（最高）

20万—40万房贷违约率：略低

大额房贷违约率：更低

也就是说，当时的情况完全符合银行的传统判断，但随后发生的事情，让这一逻辑迅速崩塌。

风险开始“向上转移”

随着利率在2022年之后迅速上升，压力首先出现在负债最高的人群身上。

数据显示2023年第四季度：20万以下房贷违约率为0.21%，比历史低点上升2个基点，增幅为10.5%，听起来虽然不算高，但的确已经出现明显上升。

然而更惊人的变化发生在大额房贷。同一时期85万加元及以上房贷违约率为0.21%，同期上升13个基点，涨幅达162.5%！也就是说，原本被银行视为“更安全”的高收入借款人，违约率几乎增加了三倍。

此时，大额房贷借款人与低收入借款人的违约率已经完全持平，但真正的变化还在后面。

大额房贷违约率已超过小额两倍

到了2025年第三季度，趋势进一步恶化。

数据显示20万加元以下房贷，违约率达到0.24%，在两年时间中增加14.3%；

而85万加元以上房贷，违约率达到0.52%，两年中增加147.6%。

换句话说，高额房贷违约率已经超过小额房贷足足两倍。

从风险结构看，这其实意味着更严重的情况正在发生，毕竟一笔85万房贷违约，大概相当于四笔20万房贷的风险规模！

为何会发生这种现象？

答案可能出乎很多人的意料，问题不在低收入人群，而在投资者。

许多经济学家指出，这与2008年美国房地产危机前的模式非常相似。

当年的普遍叙事是，房贷危机来自低收入家庭违约。

但事后研究发现，真正的问题是投资者利用次级贷款进行过度杠杆投资，当房价上涨时，他们疯狂加杠杆；当利率上升或市场降温时，资金链迅速断裂。

而过去几年，在超低利率刺激下，加拿大房地产市场出现明显变化，投资者大量进入市场。

银行高管曾公开表示，投资者在房贷申请中，正在取代首次购房者。

加拿大统计局的数据也显示，约75%的住房拥有增长来自投资者。在市场最疯狂的时期，多伦多超过80%的新建住宅被投资者买走！

而现在问题开始显现，一些投资者在房屋交付时无法完成交易，除非依赖非常激进的估值或再融资。

房地产市场的“压力测试”才刚开始

过去几年，加拿大推出了大量与住房相关的政策，并强调这些政策是为了帮助首次购房者和普通家庭。

但现实情况却是，首次购房者早已被市场挤出，工薪阶层违约率并不是最高。真正压力最大的群体，反而是高杠杆的房地产投资者。

于是问题变得非常现实，如果违约风险主要来自投资者，那么纳税人资助的救助政策，究竟是在帮助谁？

总体来说，房贷违约率目前虽然仍不算高，但趋势已经非常明显：风险正在从底层借款人向高杠杆投资者转移。在利率仍处高位、房价增长放缓的背景下，未来几年加拿大房地产市场可能面临投资者去杠杆、违约率继续上升、房地产需求结构改变……

而这场变化，很可能才刚刚开始。