截至2025年，温哥华和多伦多在北美25个最大都市区中，分别位列最不负担得起城市的第1名和第3名。

问题在于，这些城市是否一直昂贵，还是房价飙升或收入增长滞后——使它们更加难以负担。

数据显示，人口增长只是次要因素。北卡罗来纳州夏洛特的人口几乎翻了一番，而蒙特利尔仅增长了23%，但蒙特利尔的房价涨幅却远超夏洛特。

人口增长通常被视为推动房价的主要因素：人口更多意味着需求更高，从而推高房价。然而，数据显示情况并非如此。

夏洛特、奥兰多和休斯敦在过去20年人口增长最快，但其房价涨幅远低于加拿大城市。例如，奥兰多的人口增长52%，超过多伦多、温哥华和蒙特利尔，但其房价涨幅远低于这些加拿大市场。

来源：Globe and Mail

供需失衡

单靠人口增长无法解释加拿大房价的飙升。持续存在的住房供需失衡才是主导因素。

供应方面：严格的分区限制新建住房，审批流程漫长且开发费用高昂，材料价格上涨和熟练劳动力短缺也推高了最终成本。

需求方面：除了人口增长外，当住房被视为投资资产时，投机性需求可能起到重要作用。与大多数资产类别一样，房价增长远超工资增长。更高的薪资和外资流入可能进一步推高竞争市场的出价。

政策与投机的作用

2008年至2017年过度刺激的货币政策助长了房价上涨。极低的利率促使投机性购买叠加在真实家庭需求之上。

在加拿大，相对较低的房产税（与美国不同，美国的房产税主要用于K-12教育）降低了持有成本，使房地产更具吸引力。同时，外资持续流入进一步推动了投机性需求。

然而，仅靠需求压力无法解释房价暴涨。夏洛特等城市虽然人口激增，但房价涨幅远低，凸显了供应限制的决定性作用。多伦多虽地理上不受约束，但房价增长仍受到分区限制和监管障碍的制约。

多重因素交汇

归根结底，移民推动的人口增长确实增加了需求，但其作用是次要的。住房负担危机主要源于：

1. 刺激性货币政策催生的投机过热；

2. 市政及省级法规限制供应；

3. 外资流入和相对低的房产税进一步放大了投机需求。

综合这些因素，可以解释为什么加拿大大都市的房价如今在北美名列最难负担之列。在政策制定者未解决需求扭曲和供应瓶颈之前，住房负担能力仍将遥不可及。