加拿大统计局(Statistics Canada)最新数据显示，过去十年间，加拿大租屋市场的扩张主要由散户房东推动，其成长速度远超机构投资者。这项研究打破了过往认为大公司垄断房市的刻板印象。

据Global News报道，报告指出，除新斯高沙省(Nova Scotia)外，在所有受调查的省份中，以评估总价值计算，散户投资人所持有的投资型房产比例皆居冠，与美国市场被房地产投资信托基金(REITs)大举收购的现象截然不同。

柏文热潮降低进场门槛

数据显示，截至2021年，散户投资人已掌控卑诗省(49.4%)、安省(52.6%)及爱德华王子岛省(57.1%)约半数的租屋资产。相较之下，机构投资人在上述三省的市占率则分别仅为20.3%、23.6%及16.6%。

统计局指出，卑诗省与安省蓬勃发展的共管柏文(Condominium)，由于总价相对亲民，为散户投资人提供了更便捷的进场管道。

而散户东风的崛起，恰逢加拿大房市的黄金十年。在2011年至2021年间，加国房产价值大幅翻倍(成长94%)，租金亦同步上扬42%。不过道明银行(TD Bank)2023年的报告也提醒，大型投资人在去年仍占全加房屋购买量的三成左右。

市场集中度低并非坏事

对于这种由无数个体房东组成的租屋市场，经济学家与住房学者抱持截然不同的审视视角。

加拿大皇家银行(RBC)经济学家巴塔利亚(Rachel Battaglia)认为，市场集中度低对租屋族而言并非坏事。健康的市场竞争能防止单一集团或个人独大，免于遭到绝对垄断与操控。

然而，多伦多大学城市学院兼职教授、房屋研究员惠茨曼(Carolyn Whitzman)则直言，外界常将这群散户冠上“家庭式房东(Mom-and-Pop investors)”的称号，实有美化之嫌。

惠茨曼强调，市场固然有良心个体房东，但也有大量恶质散户。由于缺乏制度化管理，这些不良房东往往能游走于法律边缘而不受惩处。

她无奈表示，若问题仅出在少数害群之马身上尚易解决，但核心困境在于整个体制持续将“住房”视为投资获利的商品，而非人类生存的基本权利。

六月租金连续21个月下滑

巴塔利亚也为这份报告提出了两点关键观测。

首先，该研究统计的是“房产总价值”而非“房屋总套数”，这意味著一位持有顶级豪宅顶楼柏文的房东，其市占价值可能就等同于多位持有数套平价柏文的散户。其次，数据主要反映2022年房市攀上巅峰时的景气变迁。

当时的高需求推动促成了大量租屋开发项目，随着这些新建案在近期陆续完工并投入市场，大量涌入的供给实已导致各大城市的挂牌租金下滑。

根据Rentals.ca与Urbanation的最新数据，今年六月加拿大平均挂牌租金为2.033元，较2025年同期下跌4.3%，这已是全国租金连续第21个月呈现下滑走势。

房地产行业研究公司Urbanation Inc.总裁希迪布兰(Shaun Hildebrand)指出，六月租金虽受季节影响连续第三个月微幅回升，但按年跌幅已较今年初有所放缓，显示加国租屋市场正逐步走向供需修正的轨道。

面对结构性的住房危机，巴塔利亚强调增加房屋供给是唯一出路，这需要政府、私人企业与非牟利机构“全员齐心”投入。惠茨曼则更进一步呼吁，政府必须跳脱纯市场机制的思维，主动动员资本，透过提供低成本融资或拨款，扶持政府自身或非牟利组织来兴建“使命导向”的社会住宅，才能在房市自我调节的阵痛期中，真正保障国民的居住权益。