温哥华港湾（bcbay.com）贝壳报道：一名身家至少2,000万加元的温哥华地产开发商，若未能按法院要求如实披露个人财务状况，可能在本月晚些时候被判入狱。

CBC 新闻获悉，卑诗省地产开发商孙海伦（音译，Helen Chan Sun）已于两个月前因藐视法庭被判处40天监禁。卑诗省最高法院法官理查德·福勒（Richard Fowler）将刑期暂缓至2月20日执行，以给予孙最后机会，全面交代其个人收入、支出及资产状况。

与此同时，另一批债权人本周也将出庭，申请对这位49岁的开发商发布个人破产令。孙是大温地区多家住宅开发公司的唯一股东兼首席执行官。

CBC 新闻查阅并听取了相关藐视法庭听证会的录音，并获得多份法院文件。记录显示，孙目前还面临加拿大税务局（CRA）近600万加元的税务追缴评估。

孙在法庭文件中试图将自身资金危机归因于市场低迷，并警告，若被迫破产，可能对多个房地产项目及购房者产生连锁影响。

她称，若进入个人破产程序，白石（White Rock）一处大型公寓项目中、约100套预售单位的买家，或将获得解除合同的机会，从而危及项目整体利润。

资产与收入：说法与证据之间的落差

孙拥有Landmark Premiere Properties Ltd.，并通过设立多家子公司持有和管理用于未来开发的地产。

法院文件显示，孙在2018年曾申报个人净资产9,400万加元；而在2023年 提交的材料中，其净资产已降至约2,100万加元。

在庭审中，孙坚称自己“缺乏现金”，并表示其唯一资产是所持有的公司股份。她称自己与母亲同住，年收入仅6万至7万加元，名下只有一个银行账户和一张信用卡。

然而，福勒法官指出，从孙被披露的生活方式来看，其说法存在明显疑点。法院认为，她并未合理解释自己为何无法按月偿还30万加元的还款命令，以及仍高达350万加元的未清债务。

 “你的当事人必须明白，她现在正处于非常非常非常脆弱的境地，”福勒法官在11月的听证会上对孙的律师表示， “试图混淆视听、设置障碍的阶段已经结束了。”

奢侈消费引发法庭质疑

藐视法庭程序源于2018年一笔450万加元的抵押贷款。该贷款由GC Capital Inc.向两家公司提供，用于一个最终失败的本拿比地产项目。

孙与另一名男子为该贷款提供担保。项目违约后，GC Capital 向担保人追讨债务。

2021年，孙与GC Capital达成协议，同意分期偿还560万加元。她已支付约300万加元，但自2022年夏天起停止还款。

两年后，卑诗省最高法院书记官下令，要求孙每月支付30万加元，直至清偿余款。

在取证过程中，GC Capital的代理律师、资深诉讼律师拉维·希拉（Ravi Hira）与孙发生激烈冲突。孙拒绝配合清空手袋接受检查，并指责希拉态度恶劣。

希拉指出，孙的生活方式“明显与其申报收入不符”：

“她使用昂贵车辆、无需支付房租，每月在奢侈品上的花费高达数千加元，包括度假、爱马仕、阿玛尼、迪奥服装，以及卡地亚珠宝。”

法院书记官采信了这一判断，称相关证据“前所未见”，并认定孙在取证中“闪烁其词”，因此下达了月供命令。

过去一年，孙多次挑战该裁定，均告失败。她曾提出每月仅还3,000加元，理由是年收入只有7万加元。法官直言，按此速度，清偿债务需要80多年。

最终，GC Capital于11月申请以藐视法庭罪将孙收监，促成了此次罕见的听证会。

房地产下行与“纸牌屋式”财务危机

听证会上，孙的财务状况被形容为一座“正在倒塌的纸牌屋”，这一描述同样被用来形容当前大温地区的房地产市场。

孙在法庭文件中称，自己是市场崩塌的受害者。数据显示，去年卑诗省房屋年销量降至20年来最低水平，较过去十年平均值下降近25%。

她写道： “多家卑诗省知名房地产公司缩减规模、裁员，多个项目被推迟或取消。预售市场急剧萎缩，Landmark及其关联公司同样受到严重冲击。”

孙和Landmark曾重仓投资温哥华甘比走廊（Cambie Corridor），该区域一度被视为最炙手可热的地产板块，核心动力来自橡树岭（Oakridge）总值65亿加元的重建项目。

然而，市场迅速转冷。去年公寓价格下跌，加拿大按揭与住房公司（CMHC）警告，大温地区有2,500套新建公寓无人购买、处于空置状态，是2024年的两倍。

Landmark在甘比走廊的两处物业已被接管，开发停滞，任何出售都可能出现资金缺口。

破产风险与未解核心问题

债权人已就一个72套联排屋项目及三块住宅用地（均位于Oakridge附近）取得总额超过1.15亿加元的判决，债务对象既包括孙个人，也包括其公司。

其中一块土地已售出，其余地块仍无人接手。法院宣誓书显示，其中一块 1.3公顷地块，原计划建设两栋30多层高楼并包含180套社会住房。

此外，Landmark在白石市仍持有Foster Martin公寓项目的部分库存。孙称，该项目完工后将带来“可观现金流”。

债权人于12月申请对孙发布破产令，相关听证会定于周一在卑诗省最高法院举行。

孙在宣誓书中警告，破产程序可能反而削弱债务回收能力，因为这将使 93名预售买家有权解除或挑战合同，涉及总销售额约1.31亿加元。相关说法尚未在法庭上接受检验。

最后期限临近，法官态度明确

福勒法官要求孙在2月20日前完成多项命令，包括：

* 接受交叉询问

* 提供详尽、具体的财务披露

* 列出其可使用的所有车辆

* 提交更新后的净资产声明

法官表示，即便不依赖法务会计师，也能看出其财务披露存在明显漏洞。

“例如78万加元的‘顾问费’，这种描述带来的问题远多于答案。”

案件的核心疑问仍未解答：孙为何在偿还了约一半担保债务后突然停止付款。

孙在庭上表示，她认为另一名担保人同样应承担责任，并质疑为何真正的借款人仍住在温西豪宅、驾驶最新款奔驰。

但正如GC Capital律师希拉所指出，法律规定明确：一旦借款人违约，担保人须承担全部责任。

福勒法官最后强调，这起纠纷已进入关键阶段：

 “把一名女商人送进监狱并不容易，但如果我认为这是必要的，我不会有任何犹豫。”

CBC报道链接：

https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/developer-jail-contempt-court-finances-9.7064165