曾经是“金钥匙”的加拿大预售公寓（楼花）市场，如今变成了货架上略微腐烂的苹果。近年来，公寓买家一直试图脱手数以千计的预售公寓合同，希望在交房前卖给别人，但即便打折也很少有人接盘。

然而，有些房地产经纪人表示，有一个颇为意外的群体开始大量收购这些所谓的“转让合同（assignment sales）”——私募股权基金和投资基金，他们押注市场将在几年后回暖，这也暗示市场可能已经触底或接近底部。

“我们合作的很多基金，比如股权基金，他们都是批量买入，”Zadegan Group管理合伙人、房地产经纪Jonathan Zadegan表示。

“他们买下这些单位后，会出租，然后一直持有到2030年、2031年，再出手出售。”

预售公寓买家签订合同，同意在楼盘建成后购买单位，通常需要约五年时间交房，且在交房前必须符合抵押贷款资格。

过去，这种方式比购买同类现房便宜，因为购买的对象尚未建成，存在一定风险。

但市场投机推高了价格，根据Urbanation的数据，到2022年多伦多房地产市场高峰期，预售公寓价格比已建成的新房高出40%。

很多人在单位交房前通过买卖合同获利，依赖房价持续上涨。但随着利率上升、房价下降，这种模式被打破。

根据Altus Group通过BILD（建筑与土地开发协会）发布的数据，大多伦多地区新公寓价格已从2022年2月的118万加元下降至2025年12月的102万加元。

尽管价格下跌，2025年仍是45年来新房销售最差的一年，全区域仅售出5,300套。

根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据，GTA平均二手公寓价格从2022年2月的不到80万加元跌至2025年12月的约63万加元。

这导致预售公寓买家愿意承受巨大损失，甚至放弃数十万加元的定金。例如，位于Parliament和Front街的“The Goode”三居室单位，在Facebook转让群中挂牌时，亏损高达30万加元。

私募基金入场

私募股权和投资基金开始入场。Zadegan表示，这些基金预测市场将有五年复苏期，“所以他们现在就想买入合同”。

不过，他补充道，“通常占其持有总量的比例不大”。

由于转让合同通常不通过MLS（多重挂牌服务）系统交易，很难获得具体数据。但Baker Real Estate Inc.总裁兼合伙人Harley Nakelsky也表示，他看到投资基金购买这些合同。

“一些人是在做长期押注，”他表示，“如果你今天买入，预计三到五年后才能获得可观收益。”

为富裕家庭管理财务的家族办公室也在关注这一机会。Nakelsky还看到一些非正式的小型投资团体购入这些单位。

“我们称之为迷你基金，五到十个人凑在一起，买下20、30、50套不等的单位，然后制定投资计划，”他说，“每个计划都不同。”

一些买家认为市场将在五年内恢复，一些认为两年就会恢复；有人买大户型，有人买小户型。

“每个人都有自己的市场预测。”

卖方现状与市场压力

Nakelsky表示，为了完成交易，卖家甚至愿意放弃部分或全部定金，而价格也已从高峰大幅下跌。

他补充道，现在抵押贷款更难拿到，失业率更高，对美加贸易协议也存在不确定性。

“大家都很紧张，所以不愿意完成交房。”

Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman也表示，她听说投资基金在买转让合同。但总体来看，新公寓销售依旧乏力，因为价格对买家而言仍然偏高。

“目前市场呈现出一种拉锯式的局面。人们有兴趣，但（开发商）却卖不出去，”

Nakelsky说，这是他过去几年看到投资基金和非正式投资团体最活跃的一次。

“我认为，这意味着人们意识到我们可能比以往更接近市场底部，”他说，“什么时候回暖？我无法预测，但可以肯定的是，还没回暖。”