卑诗省维多利亚市著名的詹姆斯湾(James Bay)高层建筑近日爆发严重的集体财务与法律危机。多位高龄退休住户因面临每月逼近5.000元的突发维修与法律诉讼分摊费，陷入无力负担却又因房屋传出负面消息而无法脱手的双重绝境。

据Times Colonist报道，69岁的史坦伯格(Gail Stenberg，下图)五年前搬进维多利亚詹姆斯湾(James Bay)一幢高层“奥查德公寓”(Orchard House)时，原以为这里会是安居多年的家。

如今，她却准备出售爱屋。

史坦伯格是在2021年以43万元现款购入这个两房单位的。当时她刚出售那乃磨(Nanaimo)的房屋，房地产经纪告诉她，大楼前业主才刚花近4万元更换窗户及门，短期内应不会再有大型突发开支。

她当时并不了解自己买入的，其实并非一般的分契式物业。

99年租契  住户不是传统“业主”

“奥查德公寓”属“租赁产权”(leasehold)大楼，住户购买的是单位的居住权，租期共99年，至2073年届满。租户可以将剩余租期的权益转售，由买家接手居住权。

这种安排与一般分契物业不同，不受《分契物业法》(Strata Property Act)规管，住户也没有该法例所提供的相关保障及民主决策机制。

问题在于，这些额外费用如今不只增加住户负担，也开始反过来打击房屋的转售能力。

史坦伯格数周前把单位降价至37.4万元出售，期间只有一名买家看楼。对方进一步了解到“租赁产权”及“奥查德公寓”的情况后便失去兴趣。

即使史坦伯格愿意自行承担约5万元工程费，她仍找不到买家。

“我很爱我的家，也喜欢这幢大楼的人，所以无法继续住下去，我真的很难过。”她说。

她形容，目前大楼“名声太差”，以致根本没有人愿意进场。

一场十多年的法律纠纷

“奥查德公寓”的问题并非始于今天。

住户特伦查德(Hugh Trenchard)早于2014年便向法院提出申请，要求业主Westsea Construction Ltd.提供更换门窗工程的相关文件。这场诉讼数日后，Westsea同意提供资料，但公司其后向住户收取近100万元诉讼费，并起诉拒绝付款者。

去年，特伦查德与Westsea再次在卑诗省最高法院(B.C. Supreme Court)交锋，争议焦点是公司能否向租赁产权住户追讨诉讼费。法院预计下月作出裁决。

在裁决公布前，特伦查德已面临Westsea提出超过20万元的法律费用帐单。公司并于今年7月22日入禀法院，要求下令出售他的租契权益，同时申请在其租契转让文件上登记待决诉讼证明，阻止他出售物业。

Westsea及其代表律师均没有回应采访要求。

全省约2.500个单位面临困境

“奥查德公寓”的困境，也映照出卑诗租赁产权住宅更广泛的问题。

卑诗省房屋厅表示，全省约有2.500个租赁产权住宅单位，分布于约20幢大楼，主要集中在维多利亚及温哥华。

省府曾在2024年就租赁产权制度进行咨询，收到421名住户回覆。近六成受访者已退休或领取退休金，不足一半家庭年收入超过5万元。

住户最关注的问题包括：大楼财务运作缺乏透明度、日常营运及维修费用高昂、临时通知的大额摊款，以及由住户承担的法律费用。

主导咨询工作的温哥华西端区省议员贺柏特(Spencer Chandra Herbert)，强烈建议省府研究加强对租赁产权住户的保障。

他致函省长指出，住户尤其关注部分法律费用被列作营运成本向他们收取，并建议要求业主以详细财务报表说明部分开支的合理性。

省房屋厅表示，住户的意见正成为政府研究下一步措施的重要依据。目前省府正在评估是否扩大租赁产权住户保障，包括改善业主与住户之间的透明度及沟通机制。

不过，省府同时强调，政策改革必须审慎，既要回应住户提出的问题，也要避免产生意料之外的后果。

对史坦伯格而言，政策改变也许远水解不了近渴，她眼前最现实的问题却已经发生：一个原本以为可以住到老的家，如今每月近5.000元的帐单正在逼她离开，而当她真的决定出售时，市场又因这套制度的风险而把买家挡在门外。