多伦多公寓市场持续低迷，而曾经被投资客疯抢的超小户型，如今却成了跌得最狠的一类。最新数据显示，500平方英尺以下的Studio公寓，正在成为多伦多和温哥华这轮房地产下行中受冲击最严重的户型。

多伦多这类公寓的每平方英尺价格，与2022年高点相比已经下跌28%，每平方英尺少了$379.更值得注意的是，目前市场仍然没有明显见底迹象。

多伦多超过1000套小公寓挂牌

曾经在多伦多炙手可热的“鞋盒公寓”，现在有点卖不动了。

Wahi数据显示，今年前4个月，多伦多只卖出了48套Studio公寓，平均成交价为$413.135.平均每平方英尺价格则降至$953.

这是进入本世纪20年代以来，多伦多Studio公寓平均尺价首次跌破$1.000.

按照目前的销售速度，今年成交量可能还会低于2025年。去年全年，多伦多共卖出299套Studio，平均成交尺价为$1.048.

温哥华的情况更惨

Wahi数据显示，温哥华小户型价格一直涨到2024年，但2025年突然急跌，平均尺价一年下降$382.跌幅24%。

今年前4个月，温哥华甚至没有一套500平方英尺以下的Studio成交。

目前当地有超过150套Studio挂牌，售价从$25万至$65万不等。有地产经纪表示，仅Downtown和Yaletown就有69套在售，其中不少已经降价，部分房源挂牌超过300天。

曾经是投资客的“香饽饽”

情况为什么会突然逆转?其中一个重要原因，就是投资客退场了。

小型Studio曾经非常适合出租。当租金不断上涨时，面积小、总价相对低的小公寓很受投资者欢迎，开发商也喜欢建。

Wahi经济学家Ryan McLaughlin表示，与很多住宅不同，这类Studio的“金融资产”属性更强。按照每平方英尺计算，它们过去也是开发商利润最高的产品之一。

但现在，这套逻辑正在发生变化。

根据Rentals.ca和Urbanation今年8月的租金报告，加拿大Studio平均租金同比下降9.6%，是所有公寓户型中跌幅最大的，目前全国平均约为每月$1.594.

租金下降后，投资客买小公寓收租的吸引力自然也随之下降。

“高收入的人，为什么要住450平方英尺？”

问题还不只是投资客不买。真正想买来自住的人，对超小户型的兴趣同样有限。

温哥华地产经纪Ian Watt从业21年。他表示，以前不少住在卡尔加里、维多利亚等地的人，会在温哥华买一套Studio，偶尔进城时居住。

但随着空置房税等政策出现，这种需求也被削弱。他甚至形容算上持有成本，现在住Fairmont酒店可能反而更便宜。

而对于真正需要长期居住的人来说，问题更加直接。

Watt说，一个年收入$10万至$15万的教师、年轻医生或其他专业人士，并不想住在一个只有450平方英尺的“小盒子”里。

“鞋盒公寓时代结束了”？

这是否意味着小公寓彻底没有市场?其实也未必。

安省建筑商Sean Mason正在Barrie推出一个134套单位的新项目，其中Studio起价不到$25万，整个项目75%的单位售价低于$42.5万。

他的观点是：问题可能不是房子太小，而是价格不够低。

Mason表示，现在有越来越多30多岁的首次置业者，根本拿不出$50万至$70万购买Townhouse，但他们又不愿继续住条件不佳的地下室。

所以他考虑的不是“大家想住多大”，而是“他们到底买得起什么?”他甚至表示，以这个项目的价格，在超市工作的人也能够负担。事实上，他认为北美人对“小户型”的接受程度远低于欧洲。

Mason举例称，他去瑞典和丹麦考察时，告诉当地开发商自己准备建375平方英尺的Studio，对方反而觉得太大了。

对方告诉他，“天啊，我们在斯德哥尔摩从来不会超过200平方英尺。”

多伦多开发商已开始“砍小户型”

不过，在多伦多，开发商显然已经注意到了买家口味的变化。就在最近，北约克一个大型豪华公寓项目直接做出了一个非常明显的调整：少盖200套，把房子做大。

Gupta Group位于York Mills附近的双塔项目Yonge City Square，原本计划建设约700套公寓，现在已经减少到500套，相当于直接砍掉接近30%。同时，项目超过60%的单位将改成两房和三房。

集团创办人Steve Gupta表示，“我们认为人们现在想要是更舒服的空间，也希望拥有一个真正意义上的卧室。”

这次调整甚至需要重新设计整栋建筑，前后花了约6个月。新方案两房单位平均面积达到1.129平方英尺，三房达到1.410平方英尺。

当然，这不是普通刚需公寓，售价从约$150万至$500万，部分Penthouse甚至达到$1.000万。开发商称，在推出更大的户型后，销售活动有所增加。

而这也不是多伦多唯一开始押注“大户型”的项目。Rosedale、Summerhill附近的1 Marlborough，同样把更大的单位作为卖点，计划将大约一半单位设计成两房和三房。

多伦多大学城市规划助理教授Tyeshia Redden认为，开发商显然已经感受到了这轮公寓市场崩跌带来的压力，现在正在测试市场，寻找究竟什么样的产品还能卖得动。

不过她也指出，这些售价动辄$150万以上的大户型豪华公寓，解决不了普通家庭的住房问题。

她说，“有$150万可以买公寓的人永远不会有问题。但这不是普通多伦多家庭买得起的房子。”