30年房贷之后，美国或将迎来“50年房贷时代”。

这项由川普总统提出的构想，正被联邦住房金融局正式研究。

如果实施，将可能成为美国房地产市场近百年来最大的制度变革。

10月8日（周六），美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte） 在社交平台X上确认：“感谢川普总统，我们确实正在推动50年期房贷，这将彻底改变游戏规则（game changer）。”

这番话相当于官方首次公开承认：川普提出的“50年期抵押贷款”计划，已从竞选口号进入政策评估阶段。

这并非玩笑。

上世纪30年代，美国正陷入经济大萧条，罗斯福新政（The New Deal） 推行的30年房贷制度，帮助数百万美国人拥有了自己的住房。

如今，川普希望通过延长还款年限，让新一代美国年轻人能重新“买得起房”。

根据美国抵押贷款银行协会（MBA）数据：

• 今年9月，可调利率房贷（ARM） 占所有贷款的10%，创下近两年新高；

• 远高于2008年金融危机后的平均6%；

• 同时，“help with mortgage（房贷求助）”成为谷歌最热门搜索之一，搜索量创下自2009年以来新高。

房地产公司 Redfin 的数据显示：美国中位数家庭平均将38.4%的收入用于还房贷，远超过去十年的平均水平。

高利率、高房价、工资停滞，让美国中产的“住房梦”变得越来越沉重。

传统30年房贷月供高、门槛大，许多年轻人即使有稳定收入，也难以跨过首付门槛。川普提议的“50年期房贷”，将显著降低每月还款额：

• 若利率维持在6.5%，

• 30年期与50年期房贷的月供差距可达约25%；

• 对首次购房者与中产家庭将带来明显缓解。

不过，经济学家也警告：延长还款周期虽然能“压低月供”，但最终支付的总利息将显著增加，同时可能推高房价、刺激房地产泡沫。

普尔特还透露，川普正在考虑重新公开上市两大住房金融巨头房利美（Fannie Mae） 与 房地美（Freddie Mac）。这两家公司由国会创设，长期作为美国住房金融体系的“稳定器”。2008年金融危机后，它们被政府接管，由FHFA监管。

川普今年5月表示：“房利美与房地美的表现非常好，盈利强劲，现在似乎是重新上市的好时机。”普尔特10月再度确认：川普正在评估是否最快在2025年底将两家公司推向市场。

不少购房族在社交媒体上留言：“50年房贷能让我们终于买得起房，谢谢川普！”也有人批评：“延长贷款不是解决问题，是让你一辈子还得更久。”

经济评论员指出，如果川普真的推动该政策，美国住房市场可能出现“结构性洗牌”：中低收入者重新有机会进场；投资者也可能趁机推高需求与房价。