在经历了多年的“住房短缺”后，加拿大的建筑工地看似重新繁忙起来。然而，在这场新一轮开工潮的背后，一场巨大的危机正在静悄悄地酝酿。

加国金融集团(Desjardins Group)高级经济学家卡里·诺曼(Kari Norman)在最新报告中警告：加拿大正在经历几十年来最深刻的住房结构转变——开发商正在集体逃离陷入亏损的公寓（Condo）市场，全面转向建造专用出租房（Purpose-built rentals）。

虽然这有助于缓解加拿大长期存在的租房难问题，但同时也引出一个致命悬问：今天的出租房大爆发，会不会成为明天买房者的“无房可买”之灾？

出租房开工量创新高：过去一年，加拿大专用出租房开工量高达13万套。

公寓开工量跌至冰点：用于出售的公寓开工量跌破 5万套，这是自2008年全球金融危机以来的首次。

产权房占比断崖式下跌：自住/产权房(Ownership housing)占所有新开工住宅的比重，直接从过去的 70%以上暴跌至约45%。

数据显示，尽管过去一年整体房屋开工量比2019年增加了4.3万套，但这完全是因为出租房暴增了7.3万套，而供购买的产权房开工量实际上减少了3万套。

简单来说：加拿大现在确实在建更多的房子，但其中能让买家买下产权的房子越来越少了。

为什么开发商纷纷弃“公寓”投“出租房”？

1. 公寓预售市场全面崩溃

高利率、高昂的建筑成本以及居高不下的政府税费，使许多公寓项目在当前市场价格下根本无法盈利。过去支撑公寓建设的预售买家与投资者全面退场，缺乏预售资金的开发商无法获得银行贷款，只能被迫暂停或取消项目。

2. 政策资金全面倾斜

出租房与死寂的公寓预售市场不同，政府对出租房给足了政策“强心针”。加拿大房贷及住房公司(CMHC)提供的专项融资支持，加上联邦政府取消了新建出租房的商品及服务税(GST)，大幅改善了出租房项目的经济可行性。

经济学家诺曼指出：“并非出租房的增长压垮了公寓市场，而是公寓预售崩溃导致项目无法推进，开发商顺势将出租房作为当前市场环境下的避风港。”

隐忧：延迟数年爆发的“购房供给危机”

目前，二手房市场上看似尚未出现急剧短缺，但这恰恰是最危险的假象。

工程周期长达数年：大型公寓项目从规划、预售到最终竣工交房通常需要数年时间。

后果将在本十年末显现：现在开工量的断崖式下跌，其恶果不会立刻反应在今天的市场上，而是在未来3到5年内逐渐暴露。

房价面临二次飙升压力：一旦利率进一步回落、买家需求开始复苏，市场将面临“有需求、无新房可供”的尴尬局面，极易再次推高二手房与新房销售价格。

在多伦多、温哥华等大城市，公寓通常是首次购房者踏入房产市场的第一道阶梯。如果这道阶梯断裂，普通家庭通往“拥有自己房子”的梦想将变得更加遥不可及。

专家呼吁：不能靠“只租不售”维持住房体系

诺曼强调，绝不应该削减对出租房的政策支持，因为加拿大长期以来确实存在严重的出租房短缺，目前的反弹是在补过去的欠账。

但是，政策制定者必须保持清醒：不能被表面上繁荣的“总开工量数据”所蒙蔽，而忽视了产权住房管线的严重恶化。

一个健康的住房体系必须保持出租房与自住房的均衡发展。政府在扶持出租房的同时，必须出台更有力的措施破除阻碍产权住房(如公寓)建设的成本与制度壁垒，才能避免加拿大在不久的将来落入“租客遍地、无房可买”的深渊。