几十年来，在多伦多和温哥华等加拿大主要城市，“持有房产至少五年几乎必然盈利”一直被视为常识。但如今，这一假设正受到严峻考验。

越来越多在市场高点购入“入门房”的加拿大人陷入困境：要么亏本出售，要么在疲弱的租赁市场中勉强出租，或者推迟人生重大计划，赌市场尽快反弹。

“持有五年稳赚”神话被打破

根据《环球投资者》的报道，距离多伦多市中心约一小时车程、面积不足1000平方英尺的一套两居室公寓，原本只是弗朗西斯卡·帕克(Francesca Parc)和伴侣迈入楼市的“跳板”。

“身边所有人都在说，拥有房产就是一种投资”，36岁的帕克表示，“为什么要替别人还房贷?”

他们最终以52万加元购入这套两居室公寓，自认为抓住了机会。然而五年过去，现实却令她感慨万分。如果现在出售，他们预计将亏损7万至10万加元;若选择出租，根据租金与房贷及公寓管理费之间的差额计算，每年仍将亏损约6000加元。

她说：“如果老天眷顾，当初就该让我们的报价被拒绝”。

根据房地产数据平台HouseSigma今年1月的数据，大多伦多地区2020年购入并于上月出售公寓的业主，中位数亏损1.87万加元;2021年购入者亏损5.6万加元;2022年购入者更是亏损高达11.6万加元，约19%。

在大温地区，若业主在2022年初之后购入公寓并于上月出售，中位数亏损已超过7%。

与此同时，销售周期明显拉长。多伦多上月售出的公寓平均在市时间达100天，而2021年仅为58天。

人生规划未变 市场已变

多伦多地产经纪安雅·埃廷格(Anya Ettinger)表示，在疫情高峰期，许多20多岁中后期的年轻人购买公寓，原本计划“五年后卖掉公寓换独立屋”。

她说：“人生规划没有改变……改变的是市场”。

安省土地注册机构Teranet在2025年的报告指出，在过去五年中，30岁及以下的首次单身公寓买家占比达41.5%。而在埃廷格目前希望“升级换房”的客户中，约75%是在这段时间内购房。

她举例称，如果有人以67.5万加元、最低首付购房，如今按揭余额约60万加元，但公寓市值仅55万加元，“中间的差额必须自掏腰包填补”。

回顾历史，多伦多地区房地产委员会数据显示，2015年12月至2020年间，公寓平均售价上涨超过50%。若当年以60.9万加元购入，五年后接近百万加元售出并非难事。

但埃廷格强调：“住房本就不应只是投资工具，这种观念从一开始就不该成为常态”。

出租亦难止血

部分选择出租的业主同样受到高利率冲击。

在安省惠特比(Whitby)购入一套500平方英尺公寓不久后，经纪人迪利亚尔·穆拉特(Dilyar Murat)便迎来了第一个孩子。该公寓购入价为58.5万加元，若出售将吞噬全部首付，他们只能选择持有并出租。

然而，他们最初1.35%的浮动利率按揭，在约15个月内迅速升至6.1%。即便之后略有回落，目前每月仍有约1900加元的负现金流。

“幸好租客很好”，穆拉特说，“但这套房子一直在‘流血’”。

少数成功换房者

也有例外。罗伯特·瓦伦特(Robert Valent)2021年在多伦多市中心购入一套公寓，近期决定与伴侣换购西区一套上世纪20年代建造的独立屋。

他表示，购房过程相对轻松，“几乎没有竞争报价，房子在市场上已经挂了近一个月”。

不过，他也坦言，当年以91.5万加元购入的公寓，如今估值仅约80万加元。虽然通过出租暂时覆盖成本，但随着全国租金降至16个月低点，这样的案例属于少数。

“尽量撑下去”

按揭经纪罗恩·巴特勒(Ron Butler)直言，对于2020至2022年间入市的大多数业主而言，“没有任何翻修能拯救局面”。他的建议是：“只要还能承受，就继续持有”。

至于弗朗西斯卡·帕克，到2025年，她已感到难以为继。市场下滑，加之近两小时通勤与逼仄空间的压力，让她决定改变生活方式。

他们抓住机会，从父母手中租下一套城市内的两层住宅。目前，这对伴侣以每月2400加元出租自己的公寓，尽管“远不足以覆盖成本”。同时，他们每月向父母支付2500加元租金及水电费。

帕克说：“但这里的空间、社区环境……这是我们花得最值得的一笔钱”。