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如何衡量公寓出租回报率?知识点在这里
www.bcbay.com | 2018-03-22 09:45:14  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

  “顾名思义,所谓的出租回报率就是指年收益减去支出后的纯利润再除以总投资价格,计算出来的数字,乘以百分比,得到的就是出租回报率。”

  算法十分简单,但值得我们注意的是,有一些必要支出,是不会被当作我们的日常支出来计算回报率的。也就是不会被当作费用,被减去,一共四项,让我纷纷道来。

  第一:折旧率。

  每年我们的房产都有加加减减的折旧,这是必然的,所以当我们核算回报率时,这一项不会被当作日常支出中。相反理解,房子升值了,则不是因为房子不折旧了,而是我们的房子升值大于了折旧。

  第二:银行利息。

  我们付出的银行利息,是一种换来大额资本投资的支出,是一种利用“杠杆原理” 撬动资本的一种费用,不同于日常支出,故也不会被算为是一种投资房产的费用。

  第三:个人所得税

  简单易懂,投资收入是资本升值, 不同于个人所得税。

  第四:资本成本津贴。

  这一项很难懂,甚至有些人都不知道。这是什么,从哪来,做什么用?很令人费解。 资本成本津贴,又称 Capital Cost Allowance(CCA) 其实非常容易理解,这是来自于政府的一种福利,用作商业计算税费的减免津贴,但跟我们的出租投资回报没有任何关系,CCA只会在清算税费时,才会被用到。

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  我们现在开始举例,如我们有一套购买价为80万的房产,两居,月租为2500,物业管理费300/月,地税1500/年,水管费500/年,则计算公式为

  (2500x12)-(300X12)-1500-500=$24400

  这是我们的年出租净收入,再除去80万的资本投入价格,我们的回报率为3.05%,回过头再算一笔账。我们的净收入价24400,再减去12个月的月供,以65%的贷款为例,80万贷款了52万,利息3%,则月供大约2000,一年则24000,我们用别人帮我们还贷款的同时,做到了财务自由,同时condo的房价还在随着市场上涨,我们两边都在赚钱,何乐而不为!

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