加拿大人最近刚因为一份全球财富榜“扬眉吐气”了一把：瑞银集团(UBS)的调查显示，按财富中位数计算，加拿大排全球第7，美国却只排第28；典型加拿大人的财富更是美国典型居民的两倍以上。

听起来很爽，可把房子这层“滤镜”摘掉，账就没那么漂亮了。《环球邮报》指出，加拿大人的资产越来越集中在自住房上。1999年，主要住宅占加拿大人总资产的比例还不到32%，到2023年已经升到38%。

很多家庭的身家看着一路涨，真正能随手拿来花的钱，却完全是另一回事。

他的意思很直接：房子贵，不等于大家真的创造出了更多财富，很大一部分涨幅来自住房供应跟不上需求。

这点拿美国一比，就更明显了。

按2024年的最新可比数据，美国一套典型独立屋的价格，大约是典型家庭收入的5倍;加拿大则高达9倍。

加拿大房子并没有因为更豪华、地更大才贵成这样，报道认为，长期建房不足，尤其是适合家庭居住的独立屋供应偏紧，是关键原因之一。

税收、开发费、土地用途划分规定和部分建筑规范，也被莫法特点名为限制新房建设的因素。房子越难盖，现有住宅越稀缺，纸面价格也越容易被推高。

年轻人最先感受到这道门槛。

加拿大统计局数据显示，2011年至2021年间，30至34岁加拿大人的置业率从接近60%，跌到略高于50%。

如果按“成年人口中实际有多少人拥有住房”的方法计算，而不是只看一个家庭里有没有屋主，莫法特估算这个年龄层的实际置业率只有42%。

这也解释了为什么越来越多30多岁的加拿大人还和父母住在一起。美国年轻人同样面临买房压力，但报道指出，美国年轻人的置业率仍明显高于加拿大。

那已经有房、甚至房子价值超过$100万的人，总该稳了吧?也未必。

过去25年房价上涨，让不少收入和储蓄都很普通的加拿大人，光靠一套房就在账面上变成“百万富翁”。

即使房价已从2022年的高位回落，扣掉通胀后，加拿大住宅现在的价值仍比本世纪初高出一倍以上。问题是，房子很难像现金一样直接拿出来养老。

拿多伦多算一笔账，当地平均一套家庭住宅约值$160万，两房公寓约$77万。老人如果卖大房换小房，算上约5%的地产经纪佣金、买公寓的土地转让税和搬家等费用，交易成本可能达到约$12万，最后真正留下来的净收益大约只有$70万，之后还得继续付公寓管理费和保险。

如果干脆卖房租住，成本也不低。多伦多6月两房单位平均挂牌租金已接近每月$2.950。按30年退休生活计算，就算租金只温和上涨，总住房支出也可能超过$140万。

反向按揭同样不便宜，报道提到，五年固定反向按揭利率约为6.2%，明显高于传统按揭低于4%的水平。

一套$160万的房子，65岁屋主最多可借约$68.8万;假设利率20年不变，累计利息接近$166万，房屋净值会被大幅吃掉。

所以，加拿大在全球财富榜上的名次确实漂亮，但这份“富裕”有相当一部分压在房子里。

年轻人越来越难挤进市场，年长屋主想把房产变成退休现金也要付出高昂成本。账面身家很高，不代表日常生活就真的宽裕。