温哥华港湾（BCbay.com）贝壳报道：在房地产市场持续低迷的背景下，开发商正不断推出创新营销手段吸引买家。

位于温哥华Commercial Drive的一处新建公寓项目，近日推出“免费周末入住体验”，让潜在买家在购房前先“住一住”。

该项目为知名开发商Wesgroup开发的ACE On The Drive，提供一居室、两居室及三居室户型。项目推出名为“先试住、后购买”（Try Before You Buy）的计划，面向已通过按揭贷款预审的潜在购房者开放。

根据安排，申请者可入住一套全套家具配置的一居室或三居室样板单位，进行为期一个周末的体验。同时，开发商还提供本地商家清单及消费礼券，帮助参与者深入体验周边社区生活。该公司计划在整个夏季持续推出多个周末体验名额。

市场降温背景下的营销创新

业内人士认为，此类举措不仅是促销手段，更是维持市场关注度的重要策略。

温哥华地产经纪人Mike Stewart表示，在市场经历多轮起伏后，房地产的属性正在发生变化。

“当市场火热时，人们把房地产视为持续升值的投资资产；但在不确定时期，它更像一个小众且专业化的市场，主要吸引有明确策略的成熟买家。”他说。

Stewart指出，“先试住后购买”是一种聪明方式，可以让项目持续出现在潜在买家的视野中：“一旦市场前景改善，这些被吸引的客户就可能迅速转化为成交。”

激励措施升级：“军备竞赛”持续上演

目前，大温地区多数楼盘都提供不同形式的购房激励。Stewart曾在去年秋季将这种现象形容为“一场军备竞赛”，开发商普遍担心在竞争中落后。

与以往相比，激励手段也不断升级：

* 早期市场低迷时，开发商多提供电视或汽车等一次性赠品

* 最新项目甚至提供自行车储物间等附加设施

* 一些开发商通过抽奖送出免费公寓或顶层升级机会

* 亦有项目提供低首付方案或现金补贴（如交付后的装修补贴）

Stewart 对此次“试住”创意表示认可：“这就像去商店试穿衣服或鞋子一样。”

他同时指出，这种模式并非首次出现，但在当前经济不确定性上升、市场期待省政府政策调整的背景下，本质上是开发商“不断尝试各种方法，看哪一种能奏效”。

库存高企，销售显著下滑

数据显示，目前大温地区已有超过 3,400 套公寓建成但仍未售出。

从长期趋势看，市场明显降温：

* 过去10年，大温期房公寓年均销量为 15,123 套

* 而2025年仅售出 5,822 套

* 甚至低于2019年的阶段性低点（7,722 套）

成交结构也发生变化：

* 约三分之一为真正的期房预售

* 三分之一为在建项目销售

* 三分之一为开发商持有的已建成库存

在库存压力与需求疲软的双重背景下，类似“先住后买”的创新模式，或将成为开发商争夺买家的重要手段。

期房预售模式是否走到拐点？

随着大温地区公寓市场持续降温，长期以来支撑房地产开发融资的期房预售模式正面临严峻考验。开发商与贷款机构是否还能、或者是否还应继续依赖这一模式，已成为业内关注焦点。

多位专家在接受《温哥华商业》杂志采访时表示，这一系列因素正在动摇期房预售模式的基础。

• 自住买家主导，投资需求明显降温

来自Rennie & Associates Realty Ltd.的市场情报经理兼首席分析师Ryan Wyse指出，目前断言该模式已终结“为时过早”，但市场放缓趋势十分明显。

Wyse 表示，目前市场主要由自住买家主导，而非投资者。与投资者不同，自住买家更倾向于购买已建成或在建项目，以满足尽快入住的需求。

他同时指出，期房销售与房价走势高度相关：

* 房价上涨时，买家更愿意提前锁定期房

* 房价下跌时，支付定金的吸引力显著下降

“在市场再次转向之前，我们还不能说人们不愿买期房——只是他们现在确实没有这么做。”他说。

• 有观点认为：预售模式或加剧市场扭曲

不过，也有业内人士对期房模式持更为批判的看法。

Michael Geller（The Geller Group负责人）直言，他甚至希望这一模式逐渐消失，因为其可能是导致加拿大房地产市场结构性扭曲的重要原因之一。

他指出，期房预售并非一直存在。几十年前，开发商通常先完成项目规划，再向贷款机构提交市场分析，由后者根据开发商资历、过往业绩及项目情况决定是否提供融资。

这一模式在上世纪80年代中期发生转变：

* 多伦多开发商引入“优先登记”

* 1986年温哥华世博会吸引大量国际投资者

随后，期房预售逐渐成为融资前提——开发商必须预售一定比例单位，才能获得建设贷款。买家分期支付的定金通常由第三方托管，从而降低项目风险。

Geller 指出，该模式存在信息不对称问题，例如购房者在购买时无法完全了解实际房屋情况：“图纸上的一个黑点，可能实际上是一根柱子，只有入住后才会发现。”

尽管存在争议，期房预售仍具一定优势，例如可提供个性化定制，并帮助开发商测试市场需求。

在市场需求转弱、融资环境趋紧以及政策不确定性叠加的背景下，期房预售模式正站在关键十字路口。未来其是继续调整适应，还是逐步让位于新的开发与融资方式，仍有待观察。