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华人小心!CRA倒查8年前交易!这种收益100%纳税
www.bcbay.com | 2024-06-07 11:53:36  加拿大全攻略 | 0条评论 | 查看/发表评论
联邦预算于2022年引入打击房地产倒卖的法规,并于2023年1月1日生效,目的是减少市场投机性需求,为房价过度上涨降温。不过,最近一宗法庭判例显示,加拿大税务局(CRA)可以对法规生效之前的交易进行审查。

根据规定,持有房产不满12个月就出售,不能按自住房豁免所得资本收益税,收益将100%全部作为应税收入,只有死亡、残疾、分居和工作调动等情况下仍可享受豁免。

这一规则是在2023年生效,但是如果CRA认为纳税人是为了快速获利而倒卖房产,仍然可以对2023年之前发生的交易提出质疑。

金融邮报个人理财作者Jamie Golombek举了一个上月裁决的案例。

一名阿尔伯塔省纳税人由于未报告他处置卡尔加里一处房产的获利,他的2016纳税年度被重新评估。

2016年,该纳税人是一名房地产合伙人,参与多个房产交易。他拥有的其中一处房产是两室一卫的平房,带两车位车库,他在2016年10月20日至11月21日持有该房产,总共33天。期间,他没有将房产出租,并出售了房产,获得近73,000元的收益,但他没有在2016年报税时报告这一收益。

由于CRA在2021年才对纳税人2016年未报告的交易进行重新评估,因此税务法庭在裁决时要考虑的第一个问题是,CRA是否能在正常三年重新评估期之外对纳税人进行重新评估。

为此,CRA通常必须证明该纳税人在报税时的虚假陈述是由于疏忽、粗心、故意违约或欺诈。

在这个案例中,CRA并未指控纳税人实施欺诈,但认为存在重大虚假陈述,因为该纳税人未报告收益。

该纳税人表示,他没有申报房产出售,是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”,但法官并不接受这种解释,并表示当纳税人提交2016年纳税申报表时,“明显存在虚假陈述”,而且这是出于疏忽或至少是粗心,或故意违约。因此,CRA被允许在正常重新评估期之外,重新评估该纳税人2016年的报税。

在法庭上,该纳税人表示,他至少应该有权资本利得待遇,即仅50%的利得需要纳税。(对于个人而言,2024年6月25日起,收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二。)

该纳税人还表示,考虑到他在听证会上提出的两项额外费用,他的收益应减少至12,467元(原为73,000元)。第一个是向一家阿省编号的公司支付了40,500元的介绍费,该公司是该纳税人与其商业伙伴以50-50股比拥有的公司;第二个是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他说,这两笔介绍费都与出售房产有关。

然而,法官并不认为额外的6万多元的开支可以从收益中扣除,表示“这些文件对于交割时支付款项来说,过于模糊、不明确且不可靠。”

关于出售房产的剩余问题是:73,000元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年报税中完全没有申报这笔交易,法院只能依据庭审证据来确定CRA主张的按收入征税是否成立。在这一点上,该纳税人没有详细说明,只是坚持他想将房产出租。

但是法官指出,由于购买该房产所使用的贷款结构、该纳税人最初购买该房产的情况、“立即且迅速”对主层和地下室装修的行为,以及纳税人作为房地产经纪人的经验,不相信纳税人购买的真正意图是将其出租。

最终,法官裁定,该纳税人的证词不足以支持将房产出售所得的收益改为资本收益,并维持了CRA对其作为收入处理的重新评估。

来源链接:
https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer

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