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BC这类房产价值急跌 其他房主恐怕要遭殃
www.bcbay.com | 2024-01-05 15:19:52  加西网 | 0条评论 | 查看/发表评论

尽管最新发布的 BC 省房地产评估价值显示,全省房价变动幅度有限,使得很多业主无需担忧房产税的飙涨。然而,BC 省这类房地产价值的急剧下降,可能最终会拖累其他房产业主分担地税的差额。

BC 省评估局在本周发布的 2024 年评估数据中表示,低陆平原的商业和工业类房产估值上升了 20%。相比之下,住宅物业的价值有正负 5% 的变化,但住宅类物业的估值占低陆平原的 88.5%。

BC 省评估员 Bryan Murao 在一份声明中表示:在低陆平原和整个 BC 省,整体房地产市场的价值已普遍稳定。

全省商业和工业地产的变化在 0% 到 10% 之间。在低陆平原,涨幅幅度更大一些,涨幅高达 20%。

但其中大部分是工业类房产,其中一些房产的涨幅超过 30%,不过 Murao 表示,尽管如此,这一涨幅相比几年前更高时期仍然不足以引起太多关注。

然而,房产税服务公司区域负责人保罗·沙利文 (Paul Sullivan) 表示,平均数据掩盖了某些领域的严重转变。

沙利文的分析表明,工业部门评估值的大部分变动发生在过去三年,只有一小部分今年的涨幅超过了 5%。这掩盖了写字楼价值更严重的下降。

特别是在温哥华市中心,尽管与加拿大其他主要市中心相比,市场仍保持相对平衡,但过去一年,温哥华市中心的空置率大幅上升。

BC这类房产价值急跌 其他房主恐怕要遭殃

沙利文说,2024 年评估中的写字楼价值下降了 25% 至 35%。这是低陆平原地区最有价值的资产类别的价值的巨大转变。

由于市中心(Downtown)占温哥华市政税收总额的一半,并且 45% 的市政税由商业地产承担,因此市中心写字楼价值的下降将显著提高非办公、非住宅物业在市政税负中的份额因为它们在商业价值中所占的份额更大。

沙利文说,未来将看到税收负担重大转移到非办公物业上,这将是那些原本表现稳定或上涨的工业物业,这将是土地价值的增长,也将给陷入困境的社区零售商带来了又一次打击。

温哥华 12 月批准将其运营预算增加 7.5%,估值变化将加剧对社区零售和工业地产的影响。

沙利文表示,BC 评估公布了归因于非市场因素(例如新建建筑、细分和房产重新分区)的评估价值收益比例,这一事实应该会让人们问为什么一些新税收收入不能减轻税收增加的影响。

在低陆平原,非市场力量占税额增长的 45%,而省级这一比例为 49%。

尽管 10 月份曾有警告称:今年的山火将影响房地产价值,但 BC 评估局表示,影响总体上可以忽略不计。

评估员 Murao 表示,认为山火并没有真正影响 BC 省任何实质性形式的房地产市场。这一观点与 BC Assessment 10 月 16 日发布的新闻稿相反,当时该新闻稿称“2023 年野火可能影响 2024 年财产评估”。

他说,在 BC 省,每年增长的人口对房地产市场长期来看影响更大,这意味着从长远来看,市场往往会很快反弹,因此减少了山火对房产价值的影响。

利率政策能否放松决定 BC 省商业地产发展前景

BC这类房产价值急跌 其他房主恐怕要遭殃

随着商业房地产市场进入 2024 年,高利率仍然是最大的影响因素。

温哥华世邦魏理仕资本市场副主席托尼·奎特林 (Tony Quattrin) 表示:面临央行历史上最急剧、最大幅度的加息,温哥华的商业地产在这个周期需要处理的事宜比任何其他下行周期都要多。

开发用地受到的打击最为严重。它不会产生现金流,而且审批时间延长、持有成本以及需要以高得多的利率进行再融资的采购,已经导致多个项目陷入困境。

奎特林说,其中大部分只是需要很长时间才能重新规划的土地。

对于卖方来说,这也并不容易。高昂的融资成本和情况何时稳定的不确定性使买家保持观望。

Altus Group 的数据显示,2023 年前 9 个月,大温地区住宅土地交易量下降了 55%。然而,尽管融资仍然充满挑战,但与上半年 64% 的下降相比有所改善。

此外,对于贷款续约的商业地产业主来说未来也将充满压力,因为利率不会回到 1-2% 的区间,尽管会略低于过去的 6.5-7% 的区间。

同时,新建筑高昂的建设成本以及融资成本也将成为未来商业地产的阻力。

Altus Group 副总裁兼数据解决方案主管 Ray Wong 表示,预计明年的新屋开工速度将大幅放缓,尽管联邦政府提高了移民人数目标。但在住房供应方面将明显滞后,至少在未来几年是这样。

奎特林和 Wong 都对随着利率提高而交易量增加感到乐观。预测到今年下半年随着利率的放松市场将会扭转,2025 年商业地产才能重回正常轨道。

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