在近期关于加拿大主要城市房地产市场的报道中，“市场降温”“需求减弱”“项目暂停”等消极叙事屡见不鲜。

然而，普华永道与城市土地研究所上周联合发布的《2026年加拿大房地产新兴趋势报告》，却呈现出一幅截然不同的图景。

基于针对200位投资者、开发商、资产管理人以及行业从业者的访谈与调查，这份年度趋势报告指出：加拿大房地产并非进入停滞阶段，而是进入到一个深度重构的阶段。

在当前市场环境下，房地产行业确实面临多重压力：高利率持续削弱居民购买力，消费者信心恢复缓慢，贸易政策不确定性加剧。其中受冲击最为明显的，是长期承担住房供应“蓄水池”功能的共管公寓市场。

公寓市场预售疲软、投资者抽离，再加上开发成本上升，不少项目现已难以维持实施的可行性，往昔为控制成本而不断减小户型的做法，同样让一居室的供应呈现明显过剩现象。

最稀缺的却正是“适合家庭居住的两房、三房租赁房源”，尽管联邦对非永久居民跟国际学生的规模进行管控，但大户型租赁的需求依然持续上扬。

比如，蒙特利尔与魁北克市多家开发商正利用零售项目的闲置土地增建租赁住宅;渥太华则围绕轻轨网络推进以公共交通为导向的TOD(以交通为导向)项目，形成新的开发聚焦点。

租赁房源开工量的上升正在缓解部分城市的租金压力。

根据加拿大抵押和住房公司(CMHC)的数据，2025年第一季度，多伦多、温哥华、卡尔加里和哈利法克斯的挂牌租金同比下滑2%至8%。这是多年连续高增后的“结构性回调”，并非是需求方面的疲弱。

在最近一次城市前景评估里，卡尔加里在全国排名拔得头筹。

凭借持续稳定的人口流入、经济结构多维度化以及政策执行效率不错，即便处于高利率周期，这座城市依旧保持稳健，被归为新周期里的“增长型城市”。

但就算区域格局出现了变化，长期资本的挑选依旧十分清晰：全国真正拥有“挺过周期能力”的，仍旧是温哥华和多伦多这两大核心都市。双核心仍是全国资本的“压舱石”

温哥华公寓市场进入了停滞阶段，预售形势疲弱、库存明显上升，成本跟利率的水平偏高，让大量项目难以成形，部分手握土地的开发商选择暂停推进事宜，未来供应大概会因此出现“反向收紧”态势，受访者也忧虑外资禁令以及交易税等政策继续对新供给产生压制。

虽说短期存在限制，温哥华依旧具备全国最稀缺的房地产底层要素：土地受约束，可进行开发的空间有限，长期中租赁需求一直很稳固，机构投资者不断加码多户住宅资产的增持。

但从长期资本的角度看，温哥华还是被认为可穿越多个周期的核心市场。

多伦多到2025年年底预计会迎来3.1万多套公寓修建完工，达到历史的最高顶点，但预售状况疲软造成新开工明显下降，这暗示未来几年可能出现供应突然变紧的情形。

开发商在短期内愈发谨慎起来，然而多伦多具备全国最强的人口增长趋势、就业机会及产业多样性，租赁需求展现出高度的结构性属性，不会因短期变动就不复存在。

长期机构投资者依然把多伦多当成“不可替代”的资产配置城市。老年住房从冷门赛道转向“顶级资产”

此外，随着人口老龄化进程加速，报告已将老年住房明确列为新的顶级资产类别。

但此领域的进入门槛高不可攀，运营、服务与医疗协作方面的要求大大超过传统住宅，报告提及行业正逐渐形成两条发展走向：

规模化与现代化：由大型机构实施存量资产收购整合，且依靠专业平台提高运营成效;

模式创新：涌现出如面向新一代老年人的混合用途退休社区、活跃长者俱乐部等新型产品形态。

整体来看，老年住房的核心演进方向正从单纯的“提供居所”，逐步转向“提供完整的生活方式”。

传统资本退离，私募力量补替

在当前高利率周期下，传统股权融资与银行贷款明显收缩，而私募资本、家族办公室与私募债则迅速填补了这一资金空缺。

与此同时，加拿大正迎来学生住房、医疗办公空间、自助仓储等新兴资产类别规模化发展的关键阶段。

这些资金为行业输入新的灵活性，为了填补买卖双方在价格预期上的落差，市场里也涌现出更多创新模式，诸如绩效定价土地、卖方回贷等手段。

普华永道加拿大全国房地产的主管Fred Cassano称：“政策驱动力正在增强，加拿大房地产正进入一个更加开放、注重合作的新阶段。通过采用新方法和新伙伴关系，我们有机会建设社区真正需要的空间，同时释放新的市场增长潜力。”

他接着强调称，建筑劳动力匮乏依旧是行业要跨过的关键节点。

纵观全局，从共管公寓转向租赁住房，从传统开发迈向跨界合作，由大型机构主导转向私募资本补位，从卡尔加里等新兴市场的崛起到温哥华、多伦多持续领跑长期价值——加拿大房地产市场并非走向萎缩，而是在经历深刻的“轨道切换”。

市场的核心走向已从“价格的上涨下跌”转向“结构的重新塑造”，下一波机遇，将归属于那些看得懂这场重塑的人。