对于普通加拿大人来说，也许最大的税收优惠仍然是主要住宅免税额（Principal Residence Exemption, PRE），它允许个人在出售自住房时实现无限额的免税收益。相比之下，美国的免税额度目前仅限于单身申报者25万美元、夫妻联合申报50万美元。不过，上个月，美国提出一项法案，拟提供类似加拿大的无限额免税政策。

根据加拿大税法，如果你出售了主要住宅，从2016年起，即使该房产完全符合PRE条件，你也必须在报税时申报该笔交易。主要住宅的申报信息需填写在报税表附表3（Schedule 3）首页，并同时完成T2091(IND)表格“个人主要住宅认定”。

要使房产在特定纳税年度符合主要住宅资格，需满足四个条件：

1. 房产必须是住宅单元；

2. 你必须拥有该房产（单独或与他人共有）；

3. 你或配偶（或同居伴侣）或子女必须“通常居住”在该房产；

4. 你必须“认定”该房产为主要住宅。

然而，出租房一般不被视为主要住宅，出售时可能需要缴纳资本利得税。同样，如果购房或建房的目的是出售获利，你可能无法申请PRE。

近年来，政府加强了对住宅房产“炒卖（flipping）”行为的监管。新的住宅房产反炒房规则（包括出租物业）自2023年1月1日起生效，旨在“降低市场投机需求，帮助抑制价格过快增长”。

这些规定禁止在持有房产不足12个月的情况下申报PRE来避税，并且在不足12个月持有的住宅地产出售时，其收益不再作为50%的资本利得，而是作为100%的应税商业收入（某些生活事件如死亡、残疾、分居或工作调动可有例外）。

如果你出售的住宅地产（包括出租物业）持有不足365天，你必须在当年的个人报税附表3第2部分申报该笔交易。

虽然炒房规定从2023年才开始生效，但CRA仍可对2023年前的房产炒卖行为提出质疑，如果认为纳税人有投机和快速获利的行为。

近年来，CRA还加强了对PRE滥用行为的打击，即使房产持有超过一年。例如，2025年6月税务法院的一项裁决中，一名多伦多纳税人因未申报2016年住宅地产出售资本利得159,282加元而被CRA重新评估。更糟的是，他还因未申报该收益而被处以21,000加元的“重大过失罚款”。

这名纳税人是一位热衷房地产的投资者，在2010至2017年间购买了多伦多Yonge Street沿线的多处房产，并在2016年出售了多处房产。

其中一处房产是他2010年5月至2016年7月居住的主要住宅。尽管他未在2016年报税时申报该房产出售，CRA仍允许他申请PRE。

他未申报出售的另一处房产原本声称“始终打算作为主要住宅”，但CRA以多种理由拒绝了该申报，包括他从未居住过该房产、未提交T2091表格且同一纳税年度已有其他主要住宅。

不幸的是，这并非该纳税人首次未申报房产出售。2011年，他因未申报销售而被重新评估、处罚，并被CRA标记“未来需重点关注”。

纳税人为自己辩护称，他在报税时与会计师核对过2016年报税表，并申报了其他两处房产出售，但遗漏了主要住宅及该房产的收益，他以为PRE会覆盖这些收益。

纳税人将责任归咎于会计师，称2016年是首次要求申报主要住宅出售，会计师可能不知情。当被问及会计师为何未出庭作证时，他表示会计师“已搬到美国”。

法官并不接受这一理由，指出纳税人拥有硕士学位、丰富房地产经验，甚至在2022年取得房地产经纪人执照。法官维持CRA对未申报收益的评估。

法官还裁定，纳税人未申报房产出售收益属于“明知或在重大过失情况下”在2016年报税表上作出虚假陈述或遗漏。因此，CRA对未申报收益处以重大过失罚款是合理的。