联邦竞争监管机构就房租串谋向房东和物业管理者发出警告，此举不仅引发谴责声浪，也引发人们质疑租金操纵是如何发生的。

据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，加拿大竞争局(Competition Bureau Canada)于6月25日的公告中发出警告：“竞争局注意到，一些房东和物业经理可能正在与竞争对手互动，包括透过社交媒体上的讨论小组，虽然他们之间的某些讨论可能是合理的，但有些讨论则可能是非法的。”公告指出，某些操纵价格的协议属于犯罪行为，可能会面临监禁的刑罚。

社交媒体上存在非法串谋

“这些人非常隐秘，这就是他们的作案手法。如果存在非常隐密的价格操纵协议，这些参与者会试图掩盖他们的交易，”竞争局副专员盖伊(Pierre-Yves Guay)表示。“我可以告诉你，我们正在非常认真地调查加拿大的某些市场。发出警告是为了确保人们明白这是高风险的。最终，我们将会找到它。”

报告指出，越来越多的租客正在等待房价进一步下跌后再买房。

业界人士：从未见过

业界有人则表示，他们对这个警告感到困惑，并说他们从未见过有人非法操纵租金价格的行为。

“我们不参与任何行业定价讨论或论坛，坦白说，我们没有必要参加，”皇家约克物业管理公司(Royal York Property Management)创始人兼首席执行官莱文森(Nathan Levinson)表示。

该公司在多伦多及其他地区管理超过25.000个租赁单位。他强调，公司向客户提供定价数据，客户自行设定租金要求。“我们提供强大的专有软体和数据工具：这些工具有助于从多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)房源、内部租赁历史记录以及数千个未公开的私人房源中提取所有数据。这些工具可帮助房东根据即时市场证据做出明智的定价决策，以免价格过高而闲置，或价格过低而浪费金钱。”

使用人工智能算法比较竞争对手的私人租金数据，以为客户建立定价模型的数据工具，在美国已成为反竞争诉讼的来源。盖伊表示，加拿大的监管机构正在密切监察美国司法部对RealPage Inc.及数名房东共同被告的案件。

小房东网上分享行业秘诀屡见不鲜

在加拿大，租户权益倡导者表示，他们并未看到像竞争局提到的那种在聊天室合谋操纵价格的现象，但小房东在网上论坛分享行业秘诀的情况却屡见不鲜。

“在新冠疫情期间——驱逐禁令和租金冻结期间——我们开始听到租户和其他机构反映，房东在这些聊天室里讨论如何违法和规避法律，例如非法将租户拒之门外，”安省租户倡导中心(ACTO)的律师Dania Majid表示，“这并不让我们感到惊讶。我们知道投资者之间会互相交流：房东会分享如何收取非法费用——清洁费、保安费，以及其他《租房法》未涵盖的费用——这种糟糕的建议就是一种共谋。”

许多业内人士认为，价格操纵最有可能在租盘最丰富的大城市之外扎根，或发挥最有效的作用。

“我认为在加拿大的背景下，这对于高层建筑的业主和物业管理者尤其适用，特别是在大型城市中心外的地区，他们在特定区域拥有更大的租赁市场份额。”LandLord Property & Rental Management Inc.的房地产投资顾问Brandon Sage表示，“在多伦多，大多数出租房屋……数十万个柏文和多户住宅……几乎是由同一批业主所拥有。”

盖伊对此表示同意：“如果你的房东或物业经理拥有强大的市场影响力……你拥有的影响力越大，就越有可能成功。”

虽然加拿大各地的租赁市场整体呈下降趋势，但也有一些地方的表现超乎预期。

根据Rentals.ca的数据，多伦多一房柏文的租金在4月至5月期间下降了0.7%，与去年同期相比下降了7%;两房柏文的租金在5月略有上涨(0.3%)，但与2024年同期相比下降了10.7%。同时，在附近的安省Ajax，同期租金强劲成长，一房柏文租金上涨3.4%，较去年同期上涨7.8%。

Bullpen Research and Consulting Inc.总裁Ben Myers表示：“从多伦多的角度来看，很难相信有足够多的参与者和房源能对市场产生真正影响。租赁开发商面临著来自『影子』租赁房源的巨大竞争，数十万个人投资者，很难想像他们能够集体在任何事情上合谋。”

另一个可能抑制房东试图合谋操纵租金的因素，是交易中的其他参与者：租客。

“租户受教育程度很高;他们有很多资讯和资源可供利用。据我所知，如果你的租金没有竞争力，租户很可能会跳到隔壁的楼里。”Buttonwood物业管理董事总经理Sabine Ghali表示。