近期，加拿大不列颠哥伦比亚省（B.C.）的金融监管机构重拳出击，吊销了多名地产经纪的执照，并开出高额罚单。

这些地产经纪一边向税务局申报“负收入”或极低收入，一边利用伪造的财务报表和银行文件申请房贷，成功购房，同时帮助客户通过类似手段获得贷款，牟取高额非法收益。

涉案的非法房贷产业链庞大，涉及超过900名购房者，违规贷款金额高达5亿加元。

 监管机构表示，这一案件至少涉及23人，其中15人已接受处罚，其余8人仍在等待听证会。

“影子”贷款经纪操控房贷黑幕，地产经纪成帮凶

此次案件的核心人物名叫 Jay Kanth Chaudhary，是一名未注册的“影子”贷款经纪人（shadow mortgage broker）。尽管他没有合法执照，却在市场上非法经营多年，专门帮助无资格获得贷款的购房者伪造财务和税务文件，以符合银行的审批标准。

·伪造收入、税务记录和银行文件，让客户看起来符合银行贷款资格；

·利用四名持牌贷款经纪和20多名地产经纪，让他们作为贷款申请的“代办人”，掩盖其非法操作；

·赚取高额手续费，在近900笔房贷交易中获利数百万加元。

过去几年，Chaudhary 及其合作的地产经纪们疯狂造假，导致市场上大量“假资格”购房者成功获得贷款。

BCFSA早在2019年就对Chaudhary发布了紧急“停止和禁止令”（Cease and Desist Order），但他仍然继续暗中经营近十年。监管机构花费多年调查，终于在2024年展开大规模执法行动。

地产经纪一边“负收入”申报，一边暗中暴富

在此次查处的多名地产经纪中，Molenia Golshani 的案例尤为典型。

她在向税务局申报年收入负$459的情况下，仍然通过伪造财务报表成功获得房贷，买下一套房产！与此同时，她还向客户推荐“影子”贷款经纪，帮助更多人通过假文件获得贷款，可能从中获取佣金。

其他涉案地产经纪包括：

Homayoun (Sam) Haji Karimloo：不仅帮助客户接触影子贷款经纪，还用伪造文件为自己申请贷款。

Sayna Sadat Mirzadeh：她在2017年用Chaudhary 伪造的税务文件申请房贷，贷款申请由Chaudhary 的妻子（已被终身禁业的前贷款经纪）递交。

Afsaneh Zarshenas：同样因参与此案被罚款$50,000，并被要求完成额外教育课程后才能重新获得执照。

Jin Luo：他和自己的房地产公司同意取消执照，并支付$5,000的执法费用。

房贷造假如何影响市场？普通购房者是否受害？

尽管 Chaudhary 声称，他的客户没有违约，银行也没有遭受损失，但监管机构认为，这种行为对整个房地产市场和金融体系造成了严重的负面影响。

首先是推高房价，大量不符合贷款资格的买家通过造假进入市场，导致需求飙升，进一步助长房价上涨。此外增加银行贷款风险，这些造假购房者的还款能力实际上存疑，一旦市场下滑或利率上升，可能出现违约潮。最终会影响普通购房者，真正合规的买家面对价格高企和竞争失衡，购房难度进一步加大。

B.C.金融监管机构（BCFSA）表示，“房贷造假不仅破坏行业诚信，也给金融机构和消费者带来极大的潜在风险。”

监管机构出手，吊销执照 + 高额罚款

BCFSA 经过多年的调查，终于曝光了这一产业链，并对涉案的地产经纪和贷款经纪进行了严厉处罚，包括：

Molenia Golshani、Homayoun Karimloo、Sayna Mirzadeh 等多名地产经纪被吊销执照并处以高额罚款；曾帮助提交165笔虚假贷款申请的贷款经纪 Shane Ballard 被判处终身禁业，罚款$50,000；

Chaudhary 本人尽管已被查处，但由于 RCMP（加拿大皇家骑警）认为案件“不在管辖范围内”，至今尚未正式立案。

前地产经纪 Rashin Rohani 被罚款 $130,000，并被取消执照，现正上诉中。

Sarbjit Bains（另一名“影子”贷款经纪）签署同意令，支付$35,000 罚款，并同意立即停止从事贷款经纪业务。

有专家表示，如果此类案件不受到刑事追责，加拿大房地产行业仍可能继续存在类似的房贷欺诈行为。

房贷审批将更加严格，购房者要注意什么？

此次案件曝光后，加拿大监管机构预计将对房贷审批流程 进行更严格的监控，包括：银行将加强对收入和税务文件的审查，以防止类似造假行为。地产经纪和贷款经纪的合规要求将更严格，违规者可能面临更严厉的处罚。普通购房者在办理房贷时，需确保所提供的财务信息真实，否则可能面临贷款拒绝甚至法律后果。

有分析认为，这次查处只是冰山一角，未来加拿大房地产市场仍可能有更多黑幕被揭露。

信息来源：https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/mortgage-real-estate-fraud-1.7485867