《港湾播报》20240814-1

新规本周正式生效！房市大洗牌，佣金不再 加拿大何去何从？

从8月17日开始，美国房市即将迎来一个新的时代。简要说三大改变，即将开始。第一，过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。根据和解协议，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。第二，所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。第三，卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。

另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包，现行模式下，卖家必须支付5%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱，以致于变相把费用加进房价中。

如今，强制的佣金制度被取消，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但外界普遍认为，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。

另外，还将打破多项美国房市长期垄断的规定。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。在新规定下，将有更多的经纪人取消对MLS的订阅，转向其它渠道来发布房源信息，从而打破垄断。

美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。据TD Cowen Insights估计，新规一旦实施，房地产佣金可能下降25%至50%。

市场的改变，总会有人做出牺牲，也会有人得益于新规。部分经纪人预测，新规定将开启新的商业模式，也可能让不少同业离开产业，也有人乐见转变。一些分析指，NAR取消强制佣金规定后，房地产经纪人行业面临优胜劣汰的大洗牌，有估计认为可能有高达100万的房地产经纪人可能被迫转行。地产经纪公司eXp Realty执行长帕雷哈(Leo Pareja)说：这是整体产业的大型社会实验，我为我的经纪人做好迎接一片混乱的准备，我预期会出现不少混乱情况。

在加拿大，去年9月代表大多伦多地区的房屋卖方对多伦多地产局（TRREB）提起诉讼。最新的价格操纵诉讼指控，一种被称为“买方经纪佣金规则”的不成文安排违反了竞争法，该规则已成为许多住宅房地产交易的惯例。该诉讼称，这种制度激励买方经纪公司将他们的客户引导远离提供较低佣金的卖方，从而随着时间的推移人为地提高了佣金。这起集体诉讼背后的律师声称，某些规则阻止了买方经纪业竞争，从而导致虚假提高房地产佣金，所以这才是真正的焦点。这起全国范围内的集体诉讼声称，加拿大房地产协会（CREA）帮助经纪公司促成了所谓的价格固定计划。

加拿大房地产协会CREA表示这些指控“毫无根据”。CREA在给BNN彭博社的一份声明中表示：CREA将继续坚决抵制这些指控。该协会声称其上市系统是“高效和有效的合作市场，汇集了代表加拿大房屋卖方和买方的房地产经纪人，既有利于竞争，也有利于消费者。

如今美国房市大洗牌，不知对加拿大有否影响，让我们拭目以待！

重大承诺！卑诗历史上最大减税：60%省民将免除省级所得税

作为一项备受关注的竞选承诺，卑诗联合党领袖冯宜干（Kevin Falcon）今天宣布，如果他的政党在2024年10月省选后组建省政府，每位居民的省级所得税都会大幅削减。这一重大税收削减将基于取消每位卑诗省居民在首$50,000收入的省级所得税，无论他们的税级如何。

对于收入在$50,000以内的低收入到中低收入者来说，这意味着60%的居民（约240万人）的省级所得税将完全被免除。这些削减将通过将现有的基本省级所得税个人免税额从$11,980提高到$50,000来实现，这将为该收入段的纳税人节省$2,050。平均收入为$54,450的省级纳税人将几乎完全免除其省级所得税。

 “卑诗联合党将通过免除60%的卑诗省民的省级所得税，实施卑诗历史上最大的中产阶级税收削减，”冯宜干在今天的声明中写道，并表示税收节省可以帮助家庭应对日益增长的生活成本，包括食品、燃料和课外活动费用，而日益恶化的住房可负担性问题也大大加剧了这一问题。

卑诗联合党估计，这样大幅削减省级所得税收入将使省政府每年损失约$54亿，但他们认为这将通过经济活动增加、消费者支出和就业机会的增加来显著抵消。这也是在卑诗省NDP省政府预计2025/2026财政年度和2026/2027财政年度将继续出现创纪录的预算赤字的背景下提出的。2023/2024年的赤字为$59亿，2024/2025年的赤字创历史新高，达到$79.1亿。

目前距离竞选还有一段时间，但卑诗联合党和卑诗保守党已经迅速发布了重大竞选承诺和立场。2024年7月，冯宜干的政党宣布他们承诺修建一条新的天车线，从北岸到本那比，途经第二窄口桥，包括一座新的多式联运桥，有 10 条车道。

但是卑诗联合党（前身为卑诗自由党）在民调中远远落后，根据上个月的一项Research Co.调查，在已决定的选民中支持率仅为9%。这落后于Sonia Furstenau领导的卑诗绿党（10%），John Rustad领导的卑诗保守党（38%），以及仍然领先的David Eby领导的卑诗NDP（41%）。选举定于2024年10月19日星期六举行。对于这项竞选承诺，你怎么看？“承诺” or “画饼”，欢迎在评论区留言。

破例！BC房东2年可涨租23.5% 　　

虽然BC省府设置了每年房东可以涨租金的比例，但是否有一些情况可以让房东将租金提高到允许的限额以上？BC住宅租赁处（RTB）最近的一项裁决显示，一名房东被批准在两年内将租金提高23.5%。

在该裁决中，RTB表示，房东在两年内额外增加租金的申请已获得批准，并补充说他们“必须按照《法案》和《条例》的规定实施这一增长”。裁决写道：“我认为业主是成功的。 在权衡各种可能性后，他们已经证明了根据《条例》第 23 条规定，为弥补购买住宅物业的融资成本而造成的经济损失而实施额外加租所需的所有要素”。

 “业主要求额外增加租金 23.5%。《 条例》第 23 条第(4)款规定，在考虑因购买住宅物业的融资成本而造成的经济损失而提出的额外加租申请时，可命令根据第(1)款批准的加租在一段时间内分阶段进行。 我认为分期加租意义重大，我命令可在两年内实施加租”。

RTB裁定，在第一年，房东被允许将四个单元中的每一个的租金提高3.5%（年度允许的租金），外加12%。第二年可以增加省级最高限额，外加11.5%。该机构解释说，房东可以申请额外的租金上涨，“如果他们在合理的情况下，因购买住宅房产的融资成本而遭受经济损失，而该融资成本是在合理的情况下无法预见的”。RTB 表示，在此案例中，房东于 2021 年 10 月购买了这栋四层出租物业——他们的第一栋此类建筑。最初，他们的借款利率为1.9%。

裁决写道：“房东作证说，他们一直使用浮动利率抵押贷款，在设立抵押贷款时，利率一直保持稳定。当时，没有明确的迹象表明利率会像现在一样上升”。RTB 表示，到 2023 年 7 月，房东的抵押贷款利率跃升至 6.65%。

据称，2023年时，将其贷款改换成固定利率贷款不是一个很好的选择，因为房东指出他们还处于贷款期限的早期，如果换成固定利率会导致“非常大的罚款”。在此案例中，有租户认为由于房东拥有浮动利率抵押贷款，“可以合理预见利率会发生变化”，“房东应该为这种融资环境提供缓冲，以吸收利率波动”。

据该裁决：“房东于 2023 年 4 月联系租户，询问他们是否同意在年度允许限额之上额外增加租金。租户 M.S.说房东要求租户每月加价 500加元，租客们并不同意。一些租户争辩说，这是房东的投资，房东'将得到一百万加元的房子'，这怎么能被归类为损失呢？”。作为标准，BC 省的房东每年只能将租金提高到省政府规定的一定上限。 2024 年，上限设定为 3.5%。

BC省在其网站上声明：“租户必须支付增加的租金，除非上涨是非法的”，“房东只有在向租户提供至少三个月通知的情况下才能增加租金。租金每 12 个月只能增加一次，并且必须在住宅租赁部门规定的年度租金增加限额内”。

上网费手机费要大降价！加拿大强令电信巨头开放网络

加拿大人受几大电信巨头压榨的历史可能要改写了。从明年年初开始，加拿大人寻找更便宜的高速互联网选项将变得更加容易。

加拿大电台电视及电讯委员会（CRTC）周二（13日）公布最新决定，以助稳定本国的互联网市场。CRTC裁定三大电讯商研科（Telus）、贝尔（Bell）及沙省电讯（SaskTel）需在明年2月前，将其现有的光纤网络分享给竞争对手使用，新建的光纤则可在未来5年内据为己用，暂不提供给同业竞争者。

CRTC主席兼行政总裁伊特莱德斯在周二发声明表示：今天的决定乃建基于我们的工作之上，以确保加拿大人能够以更低的价格，选取更多高质素的互联网和手机服务。声明指这将使供应商更着力于争取生意，从而使消费者受惠于更低的价格和创新技术。

CRTC补充道，为确保大型的供应商继续投资兴建和提升光纤基础设施，三大供应商新建的光纤网络，在未来5年内可据为己用，不让竞争对手分一杯羹，以让他们有足够时间回本。同时，CRTC表示将继续制订光纤网络服务大型供应商向竞争者提供服务时的批发价格，其目标是在今年底之前实施以成本为基础的合理费率。

此外，加拿大人还会获得较便宜的手机计划。去年8月，CRTC与几家电讯巨企达成了协议，容许一些地区性电讯商使用其网络。此举将让较小规模的地区性供应商向居于他们目前未能提供服务地区的居民，提供价格较低廉的手机计划。