7月12日，加拿大央行再次上调基准利率0.25%，12年以来基准利率第一次来到5%，也让贷款基准利率Prime Rate 涨到了7.2%。

随着利率的不断提高，我们的生活也毫无意外地发生着变化。

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每次加息的消息袭来，哀嚎最大声的就是高额的房屋贷款者。过去的两年里低到2%以下的房屋贷款利率让很多人换上了大房子。人们在搬家之时怎么都想不到这会是日后巨大的一个负担。

因为利息低的缘故，很多人可以购买100多万的房子，扛上100万的债务，而这在两年以前不过一个月3000块的负担而已。

现在呢？浮动利率的借款人每个月的还款额已经接近或者超过6000块，而且这些钱还都是利息而已，没有一分钱是在还本金。

如果利率一直保持在这个位置上，租房的吸引力明显要高于买房了。毕竟都是费用，都是扔出去的钱，当然是越低越好。

虽然房东们的压力很大，但是多伦多却有房租上涨的限制，因此房东的负现金流问题恐怕不是一时半刻可以解决的。

利率改变的还不仅仅是房地产市场，还有投资市场。

现在的活期利息是多少？有些银行可以给出5%，一年定期呢？5.5%左右。如果你有100万以上现金，6%都能看到。

这个数字就是一只平衡基金的年收益率，但这是无风险的收益呀。如果可以在没有风险的情况下赚取5.5%，谁还要承担风险？

现在已经有很多投资者从股市和基金中撤出，改为存款。也有很多人开始购买保证终身收益的年金。

高利率环境下，一切保证收益率的产品都特别有吸引力。投资者的风险承受意愿明显下降。

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这不是我们第一次面临高息状态，2006-2008年，我们曾经经历过一次，在那段时间里，市场上流行着一种投资方法：贷款投资基金。

投资者要么自己掏钱投资，并且从银行借出来两倍的资金，一起投资去购买分红基金，要么干脆100%完全从银行借款，同样是投资购买分红基金。

当时的分红基金分红比例12%，而最初银行的借款利率是6%。这样投资者靠分红支付银行利息之后还可以获得6%的收益。分红每月进账而利率每月支付，因此差额就变成了投资者每个月的固定收入。

投资10万，每个月分红1000，利息500，到手500净收入。简直完美！

于是大家越做越多，尽可能多借多投资。可惜好景不长，2008年金融危机来了。

股市暴跌30%，10万投资瞬间去到7万，借款额没变，资产却缩水了，分红也跟着下跌。并且因为高额的分红叠加价格下跌，分红绝对值不断下跌，直到小于借款利息。

这个时候，投资者慌了。

本来做的是无本的买卖，每个月赚取的是现金流收入，现在却变成了现金流亏损。这有点象现在的房地产投资者。

于是投资者慌不择路地卖出，本来想赚的是月收入，结果带来的却是本金上的损失。

究竟是哪里出了问题？是贷款吗？有钱人不是都用杠杆来赚钱吗？是股市吗？它不是长期上涨的吗？

在贷款投资的策略中，有两个关键要素，第一是持续上涨的股市，第二是持续低位的利息。贷款投资赚的就是高收益和低成本之间的差额。

当然，月分红过高也起到了推波助澜的作用，因此那场金融危机之后再没有基金公司敢把分红比例设在12%，现在市场上普遍可以接受的最高分红比利是8%而已。

当然也有投资者安然度过那场金融危机并且最终赢利出局，他们是手中有现金支付利息，无需分红提供月收入的“有钱人”。

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现在的市场上有两种贷款投资方式特别流行，一种是贷款投资保底基金，一种是保险业里的IFA。

有些人把房子都卖了，再加上杠杆去买保底基金。如果以贷款利率8%来计算，100万借款的利息就是8万一年。

而保底基金能不能带来8万的收益呢？在市场表现好的时候应该可以，今年的纳斯达克市场就很有希望，但是它不是保证的。

有人说那不是保底基金吗？保赚不亏的。那是被“保底”这个名字迷惑了。

保底基金的保底是有期限的，要么是15年保底，要么是持有到65岁保底。在此之前卖出是不保底的。如果以现在8%的利率支付下去，你能持有15年吗？

更何况基金还分保底100%和保底75%，如果坚持15年却只拿回本金的75%，你还要坚持支付利息吗？

有些人觉得，没关系，我今天贷款的利率高，但是明年随着央行降低利率，我的借款成本也会降低。

历史告诉你，这个想法太天真了。

在上一次的借款投资大潮中，因为赶上相当严重的金融危机，因此央行的确是在不停地降低利率，甚至降到了接近零的程度。但是很多人的贷款利率降低到4%左右就不再下降了。

是的，银行一家说了算，说不降就不降了。

你说，没关系，我不跟你做生意了，我找别人贷款去。对不起，当时市场上做生意的四家贷款投资银行全部卖给了同一家，四家归一家，最后还是这家银行说，不降息。

投资者最后唯一的办法是从自己的房贷中拿出低息贷款来替换高息贷款。

IFA是将保费全部借出来的金融产品，它刚刚在市场上风靡了两年左右的时间，就遇到了20年来的高息，这也许不是什么坏事，至少可以让投资者稍微冷静一下。

IFA是针对富人的投资产品，它要求年付保费超过10万以上，总借款额超过100万以上。它的好处除了可以最大化地将保费流动起来，还可以提高成本，降低富人的纳税额。

对于有需要的富人来说，它是非常巧妙的财务设计。条件是，你有能力负担利息，并且可以为借出去的钱找到适当的投资产品。

我们现在的市场状况适合贷款投资吗？股市也许还可以，在经历了一整年的低迷之后，似乎在科技股的带领之下有重新进入牛市的希望。

但是高昂的利率却抬高了贷款投资的成本，让这个策略的赢利非常艰难。

融资游戏始终是有钱人的游戏，房地产也好，借款投资也好，有钱人用它来赚钱，看起来似乎易如反掌，那是因为他们有钱做后盾。但是没钱的人要靠它翻身，得有点运气才行。