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私换电子锁/撬邮箱 物业对华人业主狠罚$7000+
www.bcbay.com | 2022-08-07 16:40:37  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

温村那些事儿(微信ID:wencunstory)皮蛋瘦肉周综合报道:近日,本拿比Jeneau街4465号的一名将公寓开Airbnb的华人业主杨先生焦头烂额,和物业的仲裁官司终于迎来了结局。他的Airbnb客人破坏了大楼邮箱后,偷走信件和包裹,无人买单的情况下,这位业主面临着超过5000加币的维修账单,以及2000多加币的违章罚款。

私换电子锁/撬邮箱 物业对华人业主狠罚00+

邮箱维修费(5005.15加币)以及11项Strata物业违章罚款(2200加币),罚单总计7201.15加币。

私换电子锁/撬邮箱 物业对华人业主狠罚00+

根据上周 CRT(小额仲裁法庭)的一项裁决,杨先生已经向法庭申请阻止该物业收取“不合理的金额”。

尤其是物业违章,杨先生认为大多数都是他的Airbnb客人做的,他也很委屈。但根据Strata的条例规定,如果住户(Occupants)违反公约,是可以对屋主执行罚单的。这里要特地强调是Occupants住户,而不是Tenants(租户),因为后者和房东有法律协议,可以对自己的行为负法律责任。

物业表示:证据显示,在每次罚款之前,物业都写信给杨先生,告知投诉,提供细节,并建议杨先生可以书面回应或要求举行听证会。

然而,没有证据表明杨先生回复了任何信件。在这场纠纷中,物业提供了原始投诉,包括书面投诉。而杨先生能提供的书面证据甚少。

杨先生需要支付针对11项违章罚款2000多加币吗?

从2020年开始,物业对杨先生开出了很多罚单。其中包括把前门门锁换成电子锁和把手,去垃圾房倒垃圾在车库留下油污,从阳台乱扔烟头、烟盒,客人半夜2点之后造成过分的噪音,以及没有确保车库门关下来再离开等11个项目(每个项目$200)。

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杨先生对这些错误不否认,但也表示,有些事情不应该是他的责任。比如,停车场留下油污,应该是物业打扫,不过他仍然帮忙打扫了,只是没有上报打扫时间和证据,还是被开了罚单。

民事调解法庭也认为:物业执行的一些罚款确实超出了它的权限,有些项目确实没有被写进Strata细则里面。有些则写得很模糊,例如3(1)附则里写的:禁止任何造成滋扰或者危险的用途,这句话放之四海而皆准,实则空洞无所依。BC最高法院将Strata的“滋扰”定义为不合理地持续或反复干扰一个人享受和使用Strata服务。这里存在“反复性”,但事实证明,很多行为都是偶然和一过性的。

因此,杨先生也算扳回一城。

公寓可否做Airbnb的争议

如前所述,杨先生承认他把公寓用作Airbnb。该物业的信件称执行短期住宿违反了附则 3(1),该条例当时禁止将物业用于“住宅用途和住宅附属用途”以外的其他用途,并明确禁止“boarding寄宿、lodging住宿或rooming分租房”。

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此后,该物业更新了其章程,以更明确地禁止短期住宿。但是,法官认为“寄宿、lodging或分租房目的”足够广泛,可以涵盖像杨先生使用Airbnb这样的短期住宿。据了解,韦氏词典将lodging定义为包括“过夜住宿”和“临时住宿”。在任何情形之下,杨先生都没有争辩说根据前章程 3(1) 允许短期住宿。所以,杨先生并没有表明应该取消短期住宿的3次罚款。因为没有提出质疑,面对把公寓用作Airbnb的罚款也就无从取消。

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综上所述,民事调解法庭认为:该物业可以根据第10条而执行罚款。但是根据《物业条例》第 7.1 条,违反规则的最高罚款为50加币。由于杨先生没有对第10条的有效性提出异议,并且实际上承认他的客人违反了规则,法官命令物业管理机构将违反第10条的罚款(2项)均从200加币调整至50加币之后,可执行罚款。

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目前还没有证据表明杨先生是否真的缴纳了罚款。杨先生也没有任何要求物业退还款项的命令。因此,法官的命令是Strata必须取消或减少按以下顺序列出的罚款(取消一项200加币罚款,减少一项400加币罚款至100加币)。最终,杨先生的11条罚款被执行了10条(一条取消,一条减轻)。

杨先生需要支付5000多加币的邮箱修理费吗?

2020年9月7日,一名Airbnb客人使用杨先生的Strata fob撬开了邮箱并偷走了信件和包裹,Strata向杨先生收取了5001.15加币的公共财产邮箱维修费用。根据发票显示,这笔维修由2020年12月11日来自承包商Fortress One负责。

证据显示,客人确实使用的是杨先生本人的fob进入公寓,此外所有的监控资料也证实了这是杨先生的客人所为。杨先生这些证据也没有提出任何异议,

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杨先生说,他曾多次要求查看监控录像,但直到出庭才看到。然而,杨先生没有提供任何证据证明自己有发出过请求,例如出具书面的请求文件。该物业表示,它与杨先生的代表马.迈克尔分享了调查的所有细节,包括监控录像。Strata成员ML提供了有关这些会议的详细证据。杨先生不否认马.迈克尔是他的代表,或者Strata向马.迈克尔展示了其调查细节。法官认为:杨先生并没有被剥夺了解他案件的机会。

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杨先生没有其他异议,法官认为:在向杨先生的账户收取维修费用之前,该Strata遵循了SPA第135条法则。所以,法官认定:杨先生并不具备取消邮箱维修费的条件。

综上判决,杨先生7000多加币罚款被免除了500加币,由于官司不是单纯的一方胜利,双方必须均分诉讼费。法官裁定,Strata在30天之内,需要向杨先生报销112.5加币的CRT小额仲裁法庭诉讼费。

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大家认为这场判决公正吗?

此外,根据杨先生的遭遇,大家要吃一堑长一智,从该事件可以得到如下反思。

1.读透Strata细则,避免被无端罚款,或者超额罚款。

2.有些责任是默认房东承担,如果把房子出租或者短租给别人,也需要加强管理和监督,不管租期长短,最好签订有效的补充协议,将所有的Strata安全、财产责任暂时过继给对方,这样才能在出事故之后找到当事人本身,最大化地降低房东买单的可能。

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3.和物业发生纠纷之后,业主自己针对一些过失,做过的弥补行为,也需要保留证据,并及时提交给Strata,最大程度地减轻日后的法律代价。例如,杨先生清理了油渍,但是由于没有及时提交证据,Strata也完全可以抹杀他的补救措施。

4.积极回复Strata发来的邮件,及时解决问题,增进双方沟通。

5.法律是公正的,谁提出谁举证。从上面也可以看出,有些项目的罚款,有些模糊定义的地方,因为杨先生本人都没有提出异议,因此法官也不好提出取消。华人面对一些诉讼,需要积极举证,勇于反击。有些时候,针对一些定义模糊的条款,也可以去翻开韦氏词典咬文嚼字地challenge,最大程度地罗列对自己有利的证据,挽回经济损失。

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