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狂吸10亿资金 加拿大知名开发商被指控欺诈
www.bcbay.com | 2022-06-23 14:35:28  加新网 | 0条评论 | 查看/发表评论

在经过加拿大皇家骑警长达6年的调查,著名地产开发商Fortress Real Developments Inc.的两位联合创始人在近日被指控欺诈。

加拿大皇家骑警本周宣布,Fortress Real Developments Inc.的前首席执行官Jawad Rathore和前首席运营官Vince Petrozza,分别被控一项欺诈罪和一项提供秘密佣金的罪名。

虽然目前各项指控还没有得到证实,但是由于这个案件的调查时间长,再加上涉及到10多年前的监管失败,这让监管机构非常尴尬。

不仅如此,有媒体甚至预计,这个案件在不远的将来,会对加拿大繁荣的地产市场产生重大影响。

早在2016年时,皇家骑警就启动了一项代号名为“王朝行动”(Project Dynasty)的调查,当时警方收到了一份与Fortress公司有关的公众投诉。

投诉中指出,Fortress公司在一个集资按揭投资(Syndicated mortgage investments)的计划中,以欺诈的方式获得了投资。

集资按揭投资,指的一群投资者汇集他们的资金后成为一个大贷款人,为难以融资的交易提供资金。

集资按揭投资本质上是私人借贷,同时还常常伴有高额利息的承诺。这听起来很像是个旁氏骗局,但事实上,集资按揭投资从目的上来说是合法的。

大型开发项目需要更多的资金,而单个贷款人贷方往往不愿意放贷。这就让情况变得更加复杂了,因为土地估价可能是基于未来的潜力,而不是当前的价值。

如果贷款人没有任何担保,就会变得风险过大,无法证明其合理性。这就轮到集资按揭贷款可以发挥作用了。

问题是,投资者有时会被误导,不知道其中的风险。而且由于这个行业基本上没有受到监管,所以没有很多的衡量标准。

再加上加拿大房地产的火爆,进一步推动了集资按揭的繁荣,Fortress公司就是其中重要的一员,吸引了近10亿加币的投资。有迹象表明,投资者应该进行更多的审查,但他们并没有。

Fortress公司是温尼伯市SkyCity公寓项目背后的公司,这个项目拟建一栋有388套住房的大楼,打算成为卡尔加里和多伦多之间最高的建筑。

不过在2016年时,就有投资者对Fortress提起了诉讼,声称他们被误导了。到了2017年,安大略省的一家法院根据反公众参与战略诉讼法(SLAPP),驳回了诉讼。

结果一石激起千层浪,同年,安省证券监管机构的负责人因为驳回了这一问题而焦头烂额。

不仅投资者要求进行调查,而且加拿大的税务部门也要求进行调查。据透露,在近十年前的2013年,加拿大税务局CRA就要求监管机构调查Fortress公司。

一项调查文件表明,“(CRA)怀疑 Fortress公司本质上是庞氏骗局”。对此,安省证券监管机构甚至受到其自己内部合规官员的审查,在1个月后结案。

让我们再来看看皇家骑警这边的调查,虽说“王朝行动”2016年就启动了,但直到2018年,在对Fortress公司的办公室进行突击检查时才对公众公开。

突击检查后,皇家骑警指控Fortress公司夸大了房地产价值,并在项目风险方面误导了投资者。

当时开发商向投资者承诺,每年能有8%的利息。但是开发商并未向投资者们透露项目的风险,这导致很多人把退休金都投了进去,结果血本无归。

指控通知在本周公布。

不管案件结果如何,加拿大的地产行业将因此发生巨大的变化。为什么这么说呢?因为促进各省统一监管的CSA,目前开始准备建立一个有关集资按揭的框架。

这对于处于一片混乱的集资按揭行业,是监管开始的第一步。各个省级的监管机构也在公开警告投资者,不要参与集资按揭。

地方监管机构对投资产品发出警告,这对企业来说不是好事。

这很可能会扼杀对集资按揭行业的资本投资,虽然这可能不会立即显现出来。因为目前利率还算低,允许更多的杠杆存在,有助于掩盖这个问题。

然而,随着利率上升和市场回调,作为一个普通人,你会把现金投入到监管机构明确警告你不要参与的行业吗?

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