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大温楼市Q3价格再跌 或致蝴蝶效应引担忧
www.bcbay.com | 2019-10-10 13:32:54  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

  温哥华港湾(bcbay.com)灯塔综合报道:2019年来,大温楼价走势持续回落,据地产公司Royal Lepage今天(10月10日)发布的大温地产今年第三季(Q3)市况报告,所有房型整体中位价,较去年第三季下跌5.2%,至119.49万元。其中双层高独立屋中位价与去年同期相比跌4.2%,已跌至150万元。


  最新发表的报告指,大温地区楼市在今年第三季,整体仍属买家市场。按不同房屋类别而言,双层独立屋中位价跌至150.3万元,跌幅为4.2%;单层独立屋(平房)中位价去年同比跌7.6%至129.6万元,报告指这是历来最大的第三季按年跌幅。而大温地区的公寓房型今年第三季的中位价按年跌5.9%至64.7万元。

  大温地区按照城市划分统计,温哥华市的房屋,整体中位价为134.58万元,较去年同季少3.6%。双层独立屋跌1.1%至212.87万元;平房跌4.9%至138.38万元,而公寓跌幅属三类房屋中最高,达7.7%至73.91万元。


  其他城市的各类房屋,均录得中位价按年下滑,其中西温哥华平房及公寓、兰里平房、本拿比平房和列治文的双层独立屋的跌幅都在10%以上。

  西温哥华平房及公寓的中位价按年跌幅达双位数字,平房跌12.1%至241.27万元,公寓跌16.8%至106.05万元。

  西温双层独立屋的第三季中位价为330.91万元,按年跌2.7%。


  兰里和本拿比的平房中位价分别跌13.5%和10.0%。

  列治文的双层独立屋,中位价下滑10%至132.79万元;平房跌5.4%至136.98万元;公寓少6.9%,至55.51万元。

  报告指,在双层独立屋的市场中,只有北温一枝独秀,录得轻微升值0.4%,中位价为166.26万元;而公寓市场中,亦只有兰里有升幅,按年升2.2%,中位价至40.72万元。

  目前的市场已经完全是买方市场,那些N个offer抢一套房子的八卦故事早已成历史。

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  Royal Lepage Sterling Realty总经理赖亚尔斯(Randy Ryalls)说:“买家现正控制独立屋市场,卖家必须接受新市场局面才能成交。随着市场稳定下来,我们看到愈来愈多置业人士更愿意入市,我们预期进入2019年年尾,市场的活跃程度会持续上升。”

  地产公司预测,大温楼市今年第四季会出现按季跌价0.4%,而按年跌幅会达5.5%。

  房价持续回落,不少人担忧房价下跌会带来蝴蝶效应,给加拿大整体经济造成冲击。

  加拿大央行表示,越来越多加拿大人拿房屋净值做抵押贷款,加人房屋净值被抽取得越来越多,也因此极大推动了消费和经济。但问题是,房屋净值被抽取太多,整体经济会越来越经不住房价调整的任何一点风吹草动。

  当房价上涨时,拿房屋净值做抵押贷款消费,会产生附带效应,经济也会因这类消费被推动,这种局面是房价涨和经济增长双赢。

  但如果房价跌,基于房屋净值的这类支出就会消失,销售放缓,带动整体经济放缓。也就是说,房价跌,不仅仅是账面上的财富缩水,对整体经济也会生成重大冲击。


  去年房屋净值贷款近5千亿

  加拿大央行估计,去年加人房屋净值抵押贷款(HELOC)总额估计高达460亿元,比2017年峰值减少27亿元。去年加人转贷(又称贷款重组)总额高达371亿元,比2017年峰值减少32亿元。两两相加,去年加人房屋净值抽取额总计近831亿元,比2017年少6.62%。

  过去几年中,加人房屋净值抽取总额惊人,自2015年以来,每年抽取总额一直在800亿元以上。过去6年中,房屋净值抽取额累计4775亿元,这个数字,足以买下像帝国石油(Imperial Oil)这样的大企业。

  转贷数小 金额巨大

  加人抵押贷款,最钟爱的是房屋净值抵押贷款(HELOC)。央行估计,去年HELOC贷款个案总计1,894,100件,比2017年降4.43%。去年转贷个案总计29.6万件,比2017年降10.27%。

  转贷个案数虽远不如HELOC,但金额远大于HELOC。去年单件转贷抽取净值,中位数高达6.28万元,比2017年升2.44%。相比之下,去年单件HELOC净值抽取中位数仅1.2万元,和2017年持平。也就是说,转贷净值抽取中位数是HELOC的近5倍。


  1/4净值增长被抽取

  加拿大统计局数据显示,2015年全国物业价值净增3,330亿元,当年房屋净值抽取额总计829亿元,相当于1/4的增长净值被抽取。问题是,房屋价值增长只是根据边际买家(价格上涨后首先离开市场的买家)所付房价推断得出的估值,是个有可能上下波动的数字,而债务,不是推断得出的估值,是实际的欠债。

  当然,经济大衰退后,并非所有市场的房屋增值会在房价暴跌中流失殆尽,多数情况是人们净值因房屋净值被抽取太多不再增长。

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