几年前签下大温哥华预售公寓合约(俗称楼花)时，买家以为交屋日是终点;如今对部分人而言，交屋日却成了诉讼的起点。

因为当年谈妥的价格，如今可能高过房屋市值。许多买家以为最坏情况不过是放弃订金，但在卑诗省，预售合约一旦违约，代价可能远不止于此。

●开发商接连入禀追讨转售损失

仅在5个项目中，就已发现约24宗独立诉讼。案情大致相同：买家数年前签订预售合约、缴付订金，到了交屋时却没有完成交易。

发展商其后把单位重新出售，但在当前市场疲软的情况下，多数只能以低于原合约的价格成交，于是向原买家追讨违约损失，包括原定售价与转售价之间的差额;部分案件还要求赔偿持有物业、重新推售及物业管理费等开支。

●10万元订金不是“最高损失”

预售单位的订金通常在楼宇落成前数年支付，约为楼价的10%至20%。因此，当房价下跌、买家无力按原价接货时，最直观的想法是：大不了不要订金。

但事情并没有这麽简单。

预售合约本身是一份具有约束力的合约。买家若未能完成交易，除了可能失去订金，发展商还可以就违约造成的损失提出索偿。卑诗省金融服务管理局(BCFSA)也提醒，若预售单位的市值低于签约时的价格，发展商可以追讨原合约价格与最终转售价格之间的差额，以及法律费用和其他行政成本。

例如，一名买家以90万元购入预售单位，先付10万元订金。楼宇落成时，物业估值只有75万元;若买家拒绝完成交易，发展商其后以75万元转售，理论上便可能向原买家追讨15万元差额，另加其所主张的持有及转售成本。

换言之，失去订金可能只是第一笔损失，而不是最后一笔。

●最大难题：合约价远低于市值

楼花市场急剧降温，正是这场“交屋困局”的背景之一。

MLA Canada数据显示，大温地区2021年7月曾有1.426个楼花单位推出;2025年7月降至572个，今年7月更只剩42个。

几年前看似合理的成交价，到了今天未必仍能获得银行相同的估值。

问题在于，银行审批按揭时，看的是交屋时物业的估值，而不是几年前签订的楼花价格。若一个单位当年以90万元签约，交屋时估值只有75万元，买家便须自行填补融资缺口，否则便可能连完成交易都成问题。

如果买卖双方的交割日期不一致，过桥贷款可以提供帮助，但它只能解决“卖旧屋与买新屋时间对不上”的资金周转问题，却不能消除物业估值不足造成的缺口;可借金额仍取决于现有资产及可用资产淨值，而不是当年签下的预售价格。

●切忌毫无准备地违约

如果开始怀疑自己无法完成交屋，最忌讳的就是等到交屋日才处理。

第一，及早找房地产律师。不要等到错过交屋日期后才寻求法律意见。

第二，提早向贷款机构确认估值。若银行估价低于合约价格，越早知道，越有时间筹措资金或寻找其他方桉。

第三，仔细检查楼花合约。确认是否存在转让(assignment)、延期或其他可以避免直接违约的安排。

第四，如果收到法院文件，不要置之不理。发展商提出索偿后，买家仍应及时取得法律意见并作出回应;忽视诉讼可能导致缺席判决，进一步承担法院裁定的款项。

楼花的风险，从来不只是“房价会不会跌”的问题，除了需要考虑“要不要吞下这笔亏损”;更重要的是，在决定交屋或退出之前，先弄清楚法律上究竟要付出什麽代价。