加拿大房地产投资者的影响可能比最激进的假设还要严重。

加拿大统计局旗下的加拿大住房统计计划（CHSP）的新数据显示，2023 年，大多数省份的房地产投资者占据了更大比例的全部住房存量。这并不令人意外，但真正令人震惊的是背后的数学：为了出现这样的结果，投资者必须占据 3/4 的新增业主——而这一情况主要由安大略省推动，在那里，投资者占 84% 的净增长。

边际买家如何影响房地产价格

在进入数据之前，先简单说明一下“边际影响”。边际买家指的是愿意为击败市场而付出任何代价的个人或机构。他们不仅是在比别人出价更高——他们通过成交价直接决定了市场节奏。这类买家在市场中占比不大，但影响却极大。

边际影响也是为什么洗钱行为对房地产影响巨大，尤其在卑诗省和安大略省。

我们经常听说投资者持有约 20%-25% 的住房存量，但这忽略了“边际影响”。如果我们查看 2022 到 2023 年之间的产权变化（即新增需求），结果就完全不一样了。在有统计的五个省份（安省、卑诗省、新斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛省），新增业主共增加 70,020 名，其中 50,750 套住宅由投资者购入——占比高达 72.5%。这意味着每新增 10 个业主中，就有超过 7 个是投资者。

这一总数被安大略省大幅拉高，在那里，投资者占据了 84.4% 的新增产权。令人震惊的是，该省仅有约 21.7% 的房产由投资者持有，但在新增业主中，他们却占超过 4/5。由于安省规模最大，它极大扭曲了全国数据，使其他省份的严重情况看起来似乎微不足道。

卑诗省也是一个典型例子。该省投资者占新增产权的约 63.6%——虽然相比安省看起来较小，也低于全国平均水平，但依然超过一半，且几乎是投资者总体持有率（33.1%）的两倍。之所以显得“小”，只是因为拿它与安省相比。

安省的边际影响更高，但一个关键原因是其他更小的市场已经接近饱和。总体来看，投资者占 719 万条房产记录的 25.5%，但安省却低于这一平均值，而其他省份均在 31.4%-34.3% 之间。虽然这些省份房价更可负担，但在经济结构较不多元的地区，自住率通常更低。

政策制定者的误区：只盯着“总量”而忽视“边际”

政策制定者通常用绝对数字来描述投资者持有率：总量占 20%-25%，暗示 75% 的市场由自住者拥有，一切“看起来正常”。

但这种说法忽略了真正左右市场的是边际买家——他们决定价格，也决定谁被排除在市场之外。

这正是泡沫无法被“软着陆”的原因，而只能最终破裂：

* 如果 75% 的人受益，

* 剩下的 25% 被严重挤出、毫无机会。

更糟糕的是，这“25%”主要是年轻家庭。忽视市场的基础虽然能短期内带来财富增长，但最终的崩坏往往远比短期收益更具破坏性。

影响并非抽象，而是极其现实

加拿大把房地产作为投资工具的畸形依赖，是影响生产力的主要拖累——而生产力就是生活质量和竞争力的决定因素。

此外，还有重大财政风险：

投资者高度集中在房价高位入市的人群中，而这些人最容易受到市场调整的冲击。因此，任何为支撑需求而设计的政策（通常由纳税人买单）都会优先帮助这些投资者——而代价则由年轻自住买家承担，他们的生命周期更长，能够“吸收”损失，不至于违约。