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10张图告诉你 加拿大的房价为什么会涨不停?
www.bcbay.com | 2024-03-22 02:11:48  温房网 | 0条评论 | 查看/发表评论

纵观过去几十年的市场数据,加拿大的房价一直螺旋式上涨,导致可负担性问题日益突出并遭人诟病。

但现在房价具体高到什么程度,很多人可能并没有概念。

对此,加拿大皇家银行(RBC)的一组住房可负担性数据通过对比收入和购房成本,给出了直观的描述。

以加拿大平均水平而言,拥有一套住房的成本是业主总工资的63%,这里面包括房贷月供、地税和水电费,不包括首付。

这一数字已经远远超出了政策制定者认为可以承受的范围,但还不是加拿大最高的。

BC省温哥华的房子为全国最贵,所有权成本占家庭收入中位数的103%。就是说即使在扣除税款和支付其他必需品(例如食物)支出之前,温哥华的典型家庭的收入也养不起一套房子。

多伦多的房子为全国第二贵,所有权成本占家庭收入中位数的84%。

这组数据的残酷性在于,它们不仅指出了住房可负担性危机的程度,也意味着这种成本和收入比几乎不可能获得贷款。

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那加拿大的房价到底是怎么涨起来的呢?

这背后的因素并非供需失衡那么简单,而是一系列因素共同决定的,这其中有些因素是几十年来不断累积的,有些则是近期才出现的。

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供应量不足

住房供应不足是一个长期问题。但自2016年以来,这一问题变得更加严重,当时人口增长因移民目标的增加而加快,但住房开工率却没有相应增长。

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去年,随着加拿大人口增加超过100万,而新屋开工量较2021年的峰值有所放缓。供需失衡的趋势进一步放大,负担能力也变得更糟。

虽然在意识到问题后,加拿大已经努力在建新房子了。过去三年新屋开工量尤其强劲,比 COVID-19大流行前几年的平均水平高出约20%。正在建设的房屋数量创历史新高,超过35万套。但因为人来得比预期更多更快,建设步伐还是跟不上人口的增长,并且看不到改善的希望。

租赁房源紧缺

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由于供不应求,出租房空置率已从大流行前十年的平均3%左右骤降至1.5%的历史新低,推动租金成本达到历史最高水平。

空置率的急剧下降与过去两年的人口激增相对应。新来者,包括移民、留学生和临时工往往都是租房者。

与此同时,房价上涨和利率提高迫使许多潜在购房者按兵不动,给租赁市场带来了更大的压力。

专为长期租赁和家庭设计的住房短缺尤为明显。自20世纪90年代以来,开发商将重点放在商品房公寓上,而不是建造专门的出租物业。例如,在大多伦多地区,近90%专用于出租的公寓楼楼龄都超过40年。

近年来,在政府激励措施的推动下,出租物业有所增加,但需求仍持续超过供应。

与商品房相比,出租公寓往往拥有更大的单位和更高的租赁安全性。但根据多伦多建筑业和土地开发协会的数据,这些建筑需要很长时间才能推向市场,平均需要八年左右。

繁文缛节

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在加拿大,住宅开发可能需要数年时间才能获得必要的批准。在很多地方,这甚至和建筑的规模无关,几十个单位和几百个单位的项目在审批时间上没有太大差异。

施工延误

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即使新住宅项目已经获得批准的障碍,这也只是新房建设漫长过程的一部分。

项目开发中的延误现象也屡见不鲜,并且自大流行开始以来变得更糟,公寓的施工周期尤其长。部分原因是大城市寸土寸金,地块越来越小,楼却越盖越高,施工要求更复杂。

工期延长可能导致建筑成本大幅增加。加拿大住宅建筑商协会的一份报告发现,进度每推迟一个月,每套建筑的成本就会上涨2600至3300加元。

建筑业效率低下

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加拿大的建筑业存在生产力问题,其产出已经倒退至90年代末的水平,与整体经济的差距不断扩大。

CMHC 副首席经济学家 Kevin Hughes 指出,建筑行业面临着一些特殊问题:建筑过程很复杂,并且因建筑类型而异,而且生产的许多方面都超出了开发商的控制范围。此外,住宅建筑行业相当分散,也缺乏进行投资以提高生产力的资本。

所有这些问题,不是政府简单增加投入就能解决的。

通胀

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从木材和混凝土到钢铁和玻璃,住宅建筑材料的价格与大流行之前相比飙升,结束了多年来稳定且可预测的成本上涨。从全国范围来看,自2019年底以来,建筑成本上涨了近60%,自2017年以来上涨了80%,远远超过总体通胀率。

有些地方的市政府还将向开发商收取的费用与加拿大统计局的建筑价格跟踪系统挂钩,建筑成本越高,税费越高。再加上建筑工人工资的上涨(其涨幅超过了整体就业市场)。所以建筑成本飙涨也就不难理解了。这也可以解释,为什么政客们都喊着要多盖房快盖房,但新屋开工却大幅放缓。

央行火上浇油

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虽然房价已经够高了,但加拿大人仍然对投资房地产充满热情。无奈随着加拿大央行收紧货币政策以对抗通胀,过去两年房贷利率迅速上升。高房价和高利率叠加,已经将长期存在的住房负担能力问题转变为中产阶级危机。

拼爹的千禧一代

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年轻的加拿大人仍在想方设法买房。但由于房价如此昂贵,年轻买家往往依靠父母的财富才能进入市场。

去年11月,加拿大统计局的一份报告发现,有房者的成年子女比父母非房主的成年子女更有可能拥有房屋,而且这种可能性随着父母拥有的房产数量的增加而增加。平均来说,拥有多处房产的孩子拥有大量的社会资本,能够接受优质教育,并最终获得高薪工作。

报告指出,父母的财产所有权与成年子女拥有房屋的可能性之间也存在着强有力的正相关关系。“房二代”将成为千禧一代的新身份标签。

老年人不卖房

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在过去十年房价不断上涨的过程中,人们预期一波踏入老龄化的婴儿潮一代将出售自己的房屋,向市场注入新的供应。

那并没有发生。相反,更多的老年人在家里养老的时间变长了。自20世纪90年代初以来,75岁或以上房主的出售率一直在稳步下降,并在2016年至2021年期间跌至新低。此前的数据表明,婴儿潮一代进入80-90岁之后,销售率才有显著上升。

但真到了那个时候,对于房地产市场的供应估计也没有多大帮助,因为随着新居民的涌入,加拿大千禧一代的人数现已超过婴儿潮一代。不管有多少老人要卖房,都有更多的“接盘侠”正在翘首以待。

最后,恭喜所有投资有道的房一代、房二代们。也祝福还在为买房而奋斗的朋友们,早日圆梦。

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