大多伦多地区的新房销售量暴跌，但价格一直很坚挺。根据Altus Group提供的2月份数据显示，这种情况正在开始转变。销售下降和库存增加最终削弱了价格。然而，尽管库存翻了一番，销售额减半，但自2020年以来的新房价格涨幅仍然很大。多伦多2月份只卖出一套新房，比去年下降了98%。

大多伦多新房价格下跌超过5%

过去几个月，大多伦多地区的新房价格一直在下滑。Altus单户住宅基准价格在2月份跌至176万元，比去年下降5.4%。公寓公寓也相去不远，同期下降5.5%至111元。这两项指标都回到了2021年年中的水平，但仍远高于2020年。

共管式公寓仍占销售量的绝大部分，但在销售量下降方面情况类似。2月份仅售出697套，比去年下降78%。其中多伦多占573个单元，比去年下降了67%。市区的公寓销售大幅收缩，但郊区受到的打击最大。

大多伦多新房存量飙升

好消息是新房库存水平上升。当然这对普通民众来说是个好消息，而不是投资者。2月份单户住宅库存达到1,590套，比去年同期增长191%。占库存最多的公寓同期增长51%至13,031套。

我们可以将大多伦多地区的房地产需求分为两个部分——合格的和理论的。合格的需求往往是由库存吸收决定的，并且是相对于提供的库存而言的。了解合格需求的一个行业指标是销售与活跃上市比率 (SALR)，即销售额占总库存的百分比。  

与去年相比，SALR显著下降，因为销售额下降而库存上升。2月份独户住宅的SALR比例降至14%，而去年同期为117%。公寓式公寓的SALR为5%，去年同期为 25%。  

一般来说，12%到20%的比例是一个平衡的市场，价格适合市场，不会有太大变动。在此之上则是“卖方市场”，需求过剩推高价格。在此之下是“买方市场”，供应过剩，价格通常会下跌以找到人们购买的点。重要的是要了解该比率是一个滞后指标，因此趋势的方向可以提供比比率本身更多的洞察力。

在这种情况下，只要该水平稳定，单户住宅的定价就适合市场。公寓处于买方市场，房价的风险偏低。现在这是合格的需求——人们实际购买这些单位，即使投资者是大多伦多房地产需求的大部分。

然后是理论上的需求，它依赖于足够的住房来满足人口增长。加拿大人口急剧增长，尤其是在大多伦多地区，就是一个很好的例子。理想情况下，更多的人等同于更多的住房需求，尤其是当重点放在拥有足够住房的人身上时。像大多伦多这样高度金融化的市场不仅是避难所，还是一种投资。

随着时间的推移，无论是名义成本还是实际成本（经通胀调整），住房成本都需要下降，这样市场才能在不操纵信贷的情况下增加吸收。仅仅因为人口在增长，并不一定意味着人口有能力支付更多的住房费用。我们在发展中国家看到了这个问题，每个家庭的居住人数增加，但没有对房价增长造成太大压力。  

销量下滑让行业从“看销量”转向“看增长”。到目前为止，由于取消了信贷刺激措施，这并没有转化为更多的销售或更高的价格。尽管在春季市场之前抵押贷款利率下降，但买家的情绪可能会发生变化，至少对投资者而言是这样。