疫情期间，加拿大房价飞涨。明年1月，渥京将推出外国人住房空置或利用低效税。地产专家认为，许多国家早在多年前就开始收外国买家税，加拿大外国买家税来得太迟，力度也不够。

香港早在10年前就针对外国买家收15%附加税，英国、澳洲、丹麦、瑞士、马来西亚、新加坡和墨西哥等国，也有各自的外国买家附加税和其他各处限制措施，菲律宾等国干脆禁止外国人买房。

据Storeys网站报道，西门菲沙大学（SFU）城市规划课程主任甄瑞谦（Andy Yan）认为，其他国家十多年前就开始征收外国人买家税，加拿大现在才开始赶上，有些迟了。

专家认为，联邦附加税只针对非公民，对于温哥华和多伦多等外资大量涌入推动房价狂涨、本地普通工薪阶层买不起房的城市，起不了太大作用。外资大量涌入当地房市，会导致房价与收入脱节，尤其是有钱人有的是办法逃税避税。

房价也与居民收入脱节，有数据为证。加拿大统计局2016年人口普查显示，温哥华2015年家庭收入中位数为7万2,662加元，当年12月当地独立屋起价124.86万元，比上年涨24%。收入如此平平的家庭，如何支撑得起如此天价的住房？

专家表示，要想了解市场到底发生了什么，就得跟着钱顺藤摸瓜。

对外国买家的定义太狭隘

公共政策专家哥登（Josh Gordon）2020年加拿大房市现状报告对外国买家的定义是，用无需在加拿大报税的海外收入购买加拿大房产。也就是说，对外国买家的定义中，业主是否有加拿大身份不是重点，收入来源才是重点。

但联邦新税对外国买家的定义只看身份，不看收入来源，显得太过狭隘，也就没法解决“太空家庭”（配偶及子女在加拿大，本人留在外国挣钱）带入大量外资流入房市这一问题。

报告引用数据显示，2018年联邦投资新移民在温哥华购买的独立屋估价中位数高达255万元，但这些人移民后头1年报税收入平均仅2万元。报告援引加拿大住房统计计划（CHSP）数据更显示，大温区外国业主比率最高、房价最高的小区平均报税收入最低。

CHSP根据最新报税活动等多个因素确定业主居住情况，如产权证上的多数业主根本不住在加拿大，房子就被视为外国人物业。也就是说，CHSP不是根据业主是否有公民身份来确定房屋性质。

专家认为，CHSP数据只是一部分，人们还需要更多数据来确定，到底多少外资涌入国内房市。哥登表示，政府如真想解决工薪阶层买房问题，就需制定政策打击和遏制外国人买房。

打击外资流入房市才是重点

卑诗政府2018年针对外国买家和太空家庭出台2%投机空置税（SVT），要求业主每年申请住房是否为主要住宅、公民身份、产权所有人是否至少50%年入为加拿大报税收入（针对太空家庭）。

SVT的主要目的是让大量空置的住房投放到租房市场，想免税的人，房子必须出租。加拿大房贷与住房公司（CMHC）租房市场报告显示，SVT发挥了作用，在实施后的2年多时间里，成功让1.8万多套空置住房投入到租房市场。

SVT数据显示，卑诗外国买家并不多。一些地产专家因此认为，加拿大外国买家不像传闻中的那么严重。对此甄瑞谦认为，这些人如果只看公民身份，就是在只捡对自己有利的数字看，从SVT和以CHSP两个数据差异中，可发现SVT自行申报本身就存在极大漏洞，人们有的是办法逃税避税，正好说明亟需改进。

CHSP主管拉波特（Jean-Philippe Deschamps-Laporte）认为，不便比较两个数据。SVT要求业主要么报身份，要么报家庭收入至少一半来自海外，一个只看身份，另一个只看收入来源，都不看居住地，和CHSP定义不可同日而语。

甄瑞谦强调，外国买家税，针对的不是外国买家，而是流入加拿大国内房市的外资，以及了解外资如何在多伦多、温哥华两地房市中运用。明年联邦新规总算是跟上其它国家步伐，最起码代表着正式承认外资的确严重影响国内房价。