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红警:加拿大楼市高度脆弱,温哥华指标震惊全加
www.bcbay.com | 2021-09-29 19:18:26  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

温哥华港湾(Bcbay.com)肖潇综合报道:楼市狂飙。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)本周二(28日)表示,加拿大地产市场的整体风险程度,从今年第二季度的”中度脆弱“上升到三季度的”高度脆弱“。

这是自疫情以来,CMHC首次将整个国家标记为高度脆弱,发出红色警报。

CMHC表示,多伦多、渥太华和蒙特利尔楼市在全国风险最大。

让人大跌眼镜的是,大家一致认为的加拿大楼市天花板、价格最高的温哥华市场,风险程度不升反降,市场脆弱性从上一季的”中度脆弱“降低到”低度脆弱“。

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事实上,在CMHC最新发布的报告中,温哥华也是全加拿大唯一的一个市场脆弱性下降的城市。

温哥华楼市降温

CMHC将全加楼市脆弱性升级归因于全国房价猛涨,以及市场过于乐观地估计了经济形势。

报告称,这种转变在很大程度上可以解释包括安省在内的加拿大东部几个城市地产市场的持续失衡。

报告指出,随着房价进一步脱离劳工收入等基本因素,房价加速上涨,房产价值持续被高估,导致加拿楼市高度脆弱。

CMHC发布的季度评估报告主要用以下四个指标来评估楼市风险:

楼市是否过热?(overheating)

看销售量是否明显超过新的挂牌数量;

房价上涨是否过快?(Price Acceleration)

过快的上涨往往代表投机市场;

房屋估值是否过高?(overvaluation)

关注的是房价上涨是否超过收入水平,按揭利率是否开始上涨等;

楼市供应是否过量?(overbuilding)

主要看库存是否过剩,房屋租赁市场空置率、新屋建成的未成交量是否超过平均水平。

CMHC用绿色代表“低度脆弱”,黄色代表“中度脆弱”。红色代表“高度脆弱”。

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如果这些因素变得不平衡或多个领域的风险同时增加,该机构认为市场可能更容易受到问题的影响,人们可能会开始为抵押贷款而苦苦挣扎。

此次加拿大的15个主要城市均参与了此次评估,

其中多伦多、汉密尔顿、渥太华、蒙特利尔、蒙克顿和哈利法克斯楼市高度脆弱;

维多利亚、埃德蒙顿和卡尔加里保持在上一季的中等脆弱水平;

温哥华、萨斯卡通、里贾纳、温尼伯和魁北克楼市的风险程度则为低度脆弱。

对于在评估中将温哥华楼市的风险程度调降,CMHC解释称,这主要是由于当地楼市销售已经开始放缓,价格增长也已趋于稳定。

此外,挂牌待售的房产开始增多,也在一定程度上缓解了买家之间的竞争。

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安省影响最大

CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出,大流行期间异常强劲的需求和房价上升,可能增加了安省和东部几个城市购房者对房价上涨的预期,并可能导致了比正常更多的买家进入市场。

加拿大全国的房屋销售数量,在今年第一季度创下历史新高,需求远远超过供应。

第二季度市场有所放缓,但仍处于历史高位,多个地方房市仍有过热表现。

安省的房市本来就是全国最大的,在脆弱性方面也是排在全国之首。多伦多、渥太华和汉密尔顿楼市,在3月份和9月份的报告中都属于高度脆弱。

该报告称,大多伦多地区尽管2021年第二季度房屋销售开始放缓,疫情引发的购买活动消减了,但楼市供需失衡仍存在,并导致房价持续上涨。

在渥太华,房屋销售自4月以来一直呈下降趋势,但由于挂牌待售的房产数量仍处于历史低位,卖方市场状况仍占主导地位,从而导致价格增长。

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蒙特利尔楼市的脆弱程度这次是从中度升为高度,原因是房价大幅上涨,远高于劳工收入等基本因素所能支持的水平。

加拿大房市处于高度脆弱之时,其实全国的家庭已经负债累累,整体负债甚至超过了经济的年产出。

加拿大统计局的数据显示,加拿大人的家庭债务仍在飙升,2021年第二季度经季节性调整的未偿还信贷高达2.53万亿元,比上一季度增长2.53%,这几乎完全是由抵押房贷驱动的。

统计显示,抵押贷款现在已达到家庭债务的68.7%。这是自1990年代初的楼市泡沫以来,抵押贷款在家庭债务中所占的最高比例。

加拿大家庭的借贷速度远远快于GDP(国内生产总值)的增长速度,目前加拿大家庭债务已经高于GDP,两者的比例已达到102.90%。

也就是说,信贷增长强于经济增长,加拿大的经济体已变得更加依赖债务来增长。

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