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北京救市48小时:“客户多到没地坐了”
www.bcbay.com | 2023-09-04 10:34:19  腾讯新闻《潜望》 | 0条评论 | 查看/发表评论

北京救市48小时:“客户多到没地坐了”

冷清的北京楼市迎来了超预期的“认房不认贷”政策。由于政策在上周五晚间落地,这波救市效果能否立竿见影,“打头炮”的周末两天格外关键。

中原地产统计,9月2日,北京新房成交超过1800套,对比整个8月3100套的网签规模,救市第一天已经超过之前半个月的成交量。

二手房同样迎来暖意,同日成交1200套,环比上涨超过100%,但这一成绩依旧低于2023年2-3月小阳春行情时,周末1500套以上的水平。

记者从多位链家经纪人处获得的数据显示,周六日两天,链家全市二手房成交量均超过600套。链家是北京市场份额最大的中介品牌。

一位链家资深经纪人告诉作者,北京317新政最高时曾达到700套,平常周末基本成交在300-400单。

由于网签数据的滞后性,目前官方暂未披露权威口径下的实际成交量。

北京是一座以存量房为交易主力的城市,新房二手房占比达到3:7甚至更高,“卖一买一”的交易链条是常态,在成交量剧增的同时,挂牌量也水涨船高。作者了解到,周末两天,链家新增挂牌量超过3000套。截至9月2日晚间,链家内部北京市场实时库存量已高达15.4万套。

周末两天,记者走访多处新盘售楼处及热门二手房板块发现,市场成交量陡然攀升的背后,更多则是过去数月积压需求的集中释放,开发商全线涨价多为营销噱头,意在烘托上行气氛,借此逼定客户,优惠折扣、靠中介分销带客仍为普遍情况。

“虽然这两天成交量很高,但很难长久。政策刚出来,最大感受就是市场在消耗低价的库存房,等这一波性价比高的房源卖完之后,业主在涨价,客户不愿接,买卖双方进入新一轮博弈期。”前述链家经纪人告诉者。

在短期需求释放后,后续购买力是否更跟上,以及市场能否真正走出下行区间,恢复良性健康发展,则取决于政策持续发力力度、居民收入预期和消费信心等因素。

临时涨价是个案,链家最新挂牌量创新高

“业主临时涨了15万,最后820万卖了。”9月1日晚上,林海(化名)接到了中介的反馈,自己之前犹豫不决的这套亚运村板块的房子刚刚卖掉,剩下小区同户型的房子目前最低挂牌价已达880万元。

不过,临时涨价的情况在当下市场并不常见。

作为北京房价天花板的海淀区万柳板块,麦田房产资深经纪人辛坤成在这里深耕了12年。他告诉作者,周六一天,万柳板块就成交10套,但只有一套涨价是80万成交,目前板块挂牌库存量超过300套,但真正符合买家心理价位的房子也就20套左右。

辛坤成表示,相比于整个8月成交19套房源,万柳一天成交10套超出预期,这集中在1600-1800万元之间的小三居户型,新政等于加了两三百万的杠杆。

不过,他也认为,对于高端产品,杠杆率有限,短期内难有更多成交。以万泉一套市值2650万元的南北三居为例,最低指导价845万元。按照最低税费计算,政策前后,首套贷和二套贷相差338万元,即使最高贷款507万元,占比也还不到20%。

在北京典型的刚需板块昌平区回龙观,一位规模中介公司经纪人告诉作者,其深耕的小区以500万元左右的两居为主,属于上车盘,原来外地有贷款记录的客户从二套变成了首套,从6成首付降到3.5成,努努力还能够得上。有之前带看的客户在新政当夜线上咨询,第二天就来看房成交了。

这位经纪人称,虽然周末两天的带看量是之前的2-3倍,但门店仅成交了2套,而且现在普遍议价空间较少,买房周期也给得短,少数不着急卖房的业主还上调了报价,多在5-10万元,一天新挂牌了4套房源,而原来过去半个月也挂不来一套房。

当链家最新挂牌量达到15.4万套的历史新高时,过去数月,作为北京楼市晴雨表的二手房成交量,却呈现逐月下滑态势。

北京住建委官网数据统计,自2023年3月达到2.21万套阶段性高峰后,二手房成交量开始下滑,4-7月份,分别为1.39万套、1.29万套、1.16万套、0.97万套,直到救市政策接连吹风的8月才止住颓势,当月环比上涨12.8%至1.09万套,但同比依然下降21.3%。

“客户多到没地坐了”,但新房仍是买方市场

相较于二手房,新房救市效果更为明显,但也呈现分化状态。

“客户多到没地方坐了。”一位朝阳区豆各庄板块项目营销负责人对作者表示,上周五当晚就卖了三四套,直到夜里12点客户才走,周六又卖了十多套房,这顶得上过去大半个月的成交量。此前数月市场下行,周末才卖三四套房,不过现在的成交量还没达到此前20套的高峰。“小阳春曾单月成交过百,4月之后就没劲了,一个月才卖30套。按照现在的成交节奏,9月份卖到80套没问题。”

对于后市走向,这位负责人相对谨慎。他判断称,项目以刚需为主,这两天消耗的都是过去积累的老客户,首付从6-8成下降到3.5-4成,这部分首付不够充裕的客户转化就很快,但这样的客户目前积累厚度并不够,我们更为关心后续是否有持续新增的购买力。

与此同时,另一位朝阳区改善楼盘营销负责人则告诉作者,尽管周末到访量环比增加了20组,但周六仅卖了一套,原因在于此前“卖一买一”的交易链条停滞了,很多客户得先卖房,才能改善置换,预计成交量起色还需延后。

作为以改善型需求为主的北京市场,此次“认房不认贷”落地前,换房视为二套,由于多为非普通住宅,首付比例高达八成,因此改善需求被极大压抑,“卖一买一”交易链条难以通畅,一二手联动效应也不足。

这位负责人称,目前整个大区域有20多个竞品,项目同质化严重,所以真正手里有钱的客户也会多方比较,现在压根不会担心踏空、房价暴涨的情况,此外,购房者普遍也不会把杠杆拉满,手里留点现金,以备后续的月供还贷压力。

对于个别楼盘趁机打出涨价广告海报的营销行为,上述营销负责人对作者表示,这更多是营销的噱头,现在还处于买方市场,我们的策略是趁着这一波利好窗口,抓住靠谱的客户,继续推进折扣优惠,希望顺势快速出清,回笼资金。“现在销售节奏已经延后了大半年,所以普遍有4%的优惠,去年也才8‰。整个板块也都在用中介分销,渠道费3个点居多。”

这一波行情持续多久,目前难以精准预判。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京市场肯定会出现“金九银十”,二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套,部分区域短期出现价格上行也成为必然。

贝壳研究院则相对谨慎,其研报认为,根据历史经验来看,放松限贷后三个月,二手房交易量水平较政策前提升20-30%,在上述作用期,房价也会企稳。

在超预期放开“认房不认贷”后,留给北京市场的调控工具箱仍有不少“存货”,比如按照央行最新政策将首付比例下调、提高非普住宅的认定标准等等。

9月2日,在放开“认房不认贷”4天后,广州多个楼盘吹风下降首套首付比例至20%。不过,目前该政策尚未落地。

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