未来3年涌入加拿大的移民人口，将为加拿大史上之最，房市必定会被重塑，但到什么程度，还不清楚。但有一点可确定的是，新移民和老移民能买得起的房子，差距明显。
专家表示，老移民是国内房市投资主要推手。加拿大统计局最新数据也显示，安省老移民地产投资者占比高出其本身人口占比。但最新人口普查数据显示，移民收入比非移民收入几乎少20%，但先买房。加拿大另类政策中心（CCPA）表示，移民中仅少数人登陆后有钱立即买房。
2021年人口普查数据显示，2016~2019年新移民家庭平均年入44,520元，少于全国家庭平均年收入54,450元。新移民平均租房花费是全国平均的2倍，仅4%新移民有房无房贷，远低于全国25%的这一比例。近15%新移民为低收入，高于全国总人口11%的比例。
租房市场压力大
据《多伦多星报》报道，加拿大地产协会（CREA）数据显示，今年4月全国平均房价涨至72.39万元，多伦多平均房价115万元。多伦多移民与安居大都会中心（TMCIS）学术主管乔治（Usha George）表示，新移民与年轻人买房面临诸多障碍，如生活成本、交通和水电气等成本飙升，不仅难省钱买房，甚至连租房都困难。
目前租房市场竞争日益白热化，有些房东甚至要求提前付6个月房租。Urbanation数据显示，今年1季度出租公寓平均租金首破3,000元大关，多伦多房租连续6个季度同比2位数上涨。
Desjardins经济学家巴特莱特（Randall Bartlett）认为，新移民收入比非移民收入低，住房支出自然远超后者。加上许多新移民是先租后买，自然给租房市场带来压力。租房需求增，刺激越来越多人投资出租物业，进而刺激开发商开发更多比出租公寓利润更丰厚的共管公寓（面积更小，修建更快，成本回收快），使得投资者直接决定住房供应，从而对住房市场带来不利影响。
Teranet土地与商业注册公司数据显示，2017至2021年，安省住宅地产投资者买家占比最大，高达22%，其次是首次买家。巴特莱特表示，政府应鼓励开发商开发更多出租公寓。目前共管公寓是越建越小，独立屋是越建越大，市场需建更多镇屋和大户型公寓等中间住房，以满足新移民家庭住房需求。
移民有房产比例高
统计局数据显示，有趣的是，房地产投资者中，移民占比比本地人占比高。无论是卑诗还是安省，无论新老移民，地产投资者占比都高于其本身人口占比，但移民平均年收入比本地人低。如安省移民地产投资者平均年入8万元，低于本地人10万元平均年入。
统计局认为，移民地产投资者占比高，是因为移民多注重买房投资，不太注重注册养老基金等其它形式资产投资。
此外，有房一族中，55岁及以上人群占比高。安省33%地产投资者为移民，高于其本身30%的总人口占比。57%投资者为55岁及以上人群，高于其本身32%的总人口占比。地产投资者中，婴儿潮一代（包括移民和非移民）占多数。
专家认为，政府未来几年移民目标是引入大量高技术和高收入移民，势必会推动房价长期涨势。但无论房价怎么涨，都由工资和收入决定，而非由移民人口决定。这是因为，国家经济中，高收入职位数量有定数，无论是移民还是本地人是否拥有这些工作，都与这些工资能够或购买的东西无关。
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