据加拿大地产周刊：随着央行准备在周三宣布预计将连续第八次加息，人们越来越担心此举可能引发加拿大的经济衰退。预期的25个基点的增长将使隔夜贷款利率达到4.5%，这是自2007年以来未见的水平。

在全国为潜在的经济后果做准备时，BC房地产协会（BCREA）发布了一份新的市场情报报告《衰退和BC住房市场指南》（A Guide to Recessions and the BC Housing Market），就BC省的住房市场如何受到过去衰退的影响提供了深入见解。

Omgundson指出，自1980年以来，加拿大已经发生了四次经济衰退，包括最近一次由新冠引起的衰退。除了由COVID-19引起的史无前例的短暂衰退外，典型的加拿大衰退通常持续8至25个月，其特点是实际GDP下降约4%，失业率大幅上升4.5%。

报告引用了1981-1982年经济衰退的历史记录，显示BC省的经济收缩了6.4%，失业率大幅上升了近10个百分点。这次衰退被认为是BC省有史以来最严重的经济衰退。

在2020年新冠引起的经济衰退期间，有几个月的经济萎缩超过10％。

相比之下，1990-1992年的经济衰退，实际GDP略有增长，但失业率上升到近11％。

2008-2009年的金融危机和经济衰退中，BC省的经济在2008年11月达到顶峰，在接下来的12个月中收缩了3.7%，失业率上升了4个百分点以上。

衰退如何影响BC省的住房市场

该报告解释说，房地产的销售活动对利率很敏感，通常在经济衰退正式开始前几个月就开始下降。

Omgundson举了1990年经济衰退的例子；销量在经济衰退开始前四个月达到顶峰，在经济衰退正式开始时已经达到低点。

在2008年的经济衰退中，销量在正式开始前15个月达到顶峰，在经济衰退开始时也同样达到了低点。

在1980-1982年的双底衰退中，销售活动的波动是近期衰退中最极端的。

2020年大流行引起的经济衰退是独特的，与其他经济衰退相比，在经历了经济衰退后的大幅繁荣之前，销售额下降较少。

报告指出，总的来说，BC省的房屋销量对经济衰退的反应有一定的差异；从历史上看，销售量比经济衰退前的峰值下降了50%至70%，并在这一水平上保持了至少一年才逐渐恢复。

目前，Omgundson说，住房市场与过去经济衰退开始前的模式一致，销售量从2022年初的历史高点下降了约50%，并保持在比历史平均水平低25%至30%的水平。

报告强调，在经济衰退前的几个月，房价往往遵循与销量类似的趋势。

在1981-1982年的经济衰退期间，价格在1981年经济衰退正式开始后下降了近两年；这是在价格大幅升值的时期之后。

在1990-1992年和2008-2009年的经济衰退中，价格相对稳定了一到两年才开始回升。

相比之下，在新冠发生后，价格在2020年5月触底，仅比2月的水平低4%，然后经历了大幅上涨。

到2021年3月，价格比大流行前的水平高24%，并在2022年初达到高峰，比新冠前的水平高46%。此后，价格从高峰水平下降，与货币紧缩的开始相吻合。

复苏需要利率下降

BCREA的模型表明，如果利率保持在目前的路径上，住房市场活动将保持在远远低于历史平均的水平。

同样，该协会的经济学家根据他们的模型，预计未来几个月的价格可能会下降。然而，值得注意的是，过去在利率收紧后，价格遵循不同的模式。

“……如果加拿大经济在今年陷入衰退，那么它发生的时间将正好是BC省的住房市场已经处于低点的时候，”报告指出。

经济学家强调，住房市场有引领商业周期的历史。如果这种模式成立，他们预测住房市场可能在经济衰退开始的同时开始复苏。

“我们从历史上知道，在经济衰退开始后的一年里，房屋销售出现了强劲的复苏，因为经济得到了恢复，利率下降的影响释放了需求。”作者补充说：”重要的是，任何复苏的前提是债券收益率和固定抵押贷款利率持续下降， 2023年预计加拿大银行将放宽货币政策。

“虽然住房市场和经济在明年可能会经历暂时的低迷，但未来将不缺乏对住房的需求。”