对于面临高额维修费用的老旧小区来说，整体出售给房地产开发商是个好办法。相比于业主单打独斗卖房子，不但省心省力，还往往能拿到很好的价格。Bill40法案2016年7月生效以来，大温地区老旧小区成功以50%甚至100%的溢价整体售出的例子，并不罕见。

　　根据Bill40法案，如果共管物业想整体出售，不再需要征得全体业主的一致同意，而是只要有80%的业主同意，就可以向省高级法院提请最后的审批。

　　然而，即使是80%的业主同意，也不是一个容易达到的目标。北温的柏树花园（CypressGardens）就是如此。

　　柏树花园小区初建于1962年，占地面积约9.5英亩，由20栋独立建筑组成，共有177个单元，包括联排别墅和公寓。

　　柏树花园的所有权结构比较特殊，属于“普通法下的共管公寓”（“common-lawcondominium”）。即它的土地所有权和管理形式在功能上类似于共管公寓，但实际上又游离在本省针对共管公寓的法律制度以外。

　　柏树花园的所有权是不可分割的，业主相当于购买了一定的“股份”，要转让自己的股份受到各种契约、规则和管理结构的制约。在什么情况下一些业主可以强制要求整体出售物业，要确定这一点变得特别困难。近年来，这类纠纷通常是由法院进行裁决的。

　　2011年，开发商PolygonHomes曾经准备以$6300万元的价格收购柏树花园，但是一些业主反对，法院以有失公平为由，拒绝签发命令允许整体出售物业。

　　今年1月，另一个开发商StrandHoldingsLtd.同意以$1.92亿元收购柏树花园，这个价格是十年前的3倍，户均收购价超过$108万元，但是依然有一些业主不愿意出售自己的房子。

　　12月15日，BC省高等法院的大法官FrancescaMarzari做出裁定，认为没有足够多的业主赞成出售该物业，下令出售将导致许多业主陷入财务困境，所以不批准将整个建筑群卖给开发商。

　　在宣布她的决定时，大法官写道，虽然不批准出售将意味着一些业主会失去获得更大利润的可能性，但这种利益“并不像（其他业主）被迫出售自己的房屋时所面临的个人困难那样重要”。

　　几家欢喜几家愁

　　AprilMacKenzie-Moore是一位老年人，她在柏树花园住了17年。两次整体出售小区的纠纷中，她都是反对出售的业主之一。

　　MacKenzie-Moore表示，自己的房子比她见过的所有其他公寓都宽敞，还可以看到美丽的庭院。不论是2005年她买下房子时，还是现在，这样实惠的房子都是独一无二的。

　　另一些支持出售小区的业主则很失望。他们中的一些人认为，柏树花园的20栋建筑物使用寿命已接近尾声，在不久的将来可能需要数百万元的维修费用，而他们负担不起这笔钱。

　　还有一些人告诉法官，他们想退休并搬到其他地方，出售整个物业是从他们的投资中实现最大收益的唯一途径。

　　实际上，这一次支持整体出售的业主比2011年多了不少，但依然不足75%。在小区管理公司的特别股东大会上，赞成出售的票数占到了出席人数的73%，可只有56%的土地所有者正式请求出售土地。

　　由于柏树花园实际上并不属于通常意义上的共管物业，这个比例不足以让法官做出支持出售的判决。

　　此外，法官还对交易的达成方式表示担忧。她写道：“我同意许多受访者的意见，将物业出售给Strand的交易没有以透明的方式进行。”

　　北温律师JohnWhyte代表17名反对出售的业主。他表示，这些业主中有不少是老年人，他们的收入是固定的，如果不得不搬家的话，不太可能有资格获得抵押贷款。

　　一些业主是移民，他们非常努力地工作，好不容易才实现买房梦。还有一些家庭的孩子在附近的学校就读。对于这些人而言，出售小区不是简单的交易，而是关乎他们的未来。

　　法官看到了这些人的面临的困境，在判决书中写道，法院下令出售将意味着许多业主将遭受“不可替代”的损失，因为“在他们的经济能力范围内找不到类似的替代住房。”