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加拿大要打炒房客 CRA抢先出手追讨11年前卖房税
www.bcbay.com | 2022-11-24 09:57:28  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论

加拿大新的打房政策将于2023年1月1日生效,旨在"减少市场上的投机性需求,帮助冷却过度的价格增长"。

加拿大要打炒房客 CRA抢先出手追讨11年前卖房税

图源:YahooFinance

新税法规定,如果房主拥有房屋的时间少于12个月,不允许使用主要住宅豁免权来规避出售房屋时实现的资本收益,但其中有某些例外情况,如死亡、残疾、离职和工作搬迁。如果在12个月内出售,房价获利部分将作为商业收入100%纳税。

但是,加拿大税务局(CRA)并没有在等待这项新的立法生效。他们正在通过法院系统,挑战被认为的房地产"炒房"。其中有成功追讨的,也有挑战失败的案例。

最近的一个例子是一个多伦多的房主,她到税务法院挑战CRA对其的卖房获利追讨。

该纳税人在2011年、2015年和2016年的年度纳税被CRA进行重新评估,她在上述3年时间内,在不同时期分别出售了四处房产。但最有争议的是2011年她在多伦多的房产出售,因为CRA对纳税人的评估超过了正常的三年期限,并对该年进行了严重的处罚。

在法庭上,该纳税人解释说,从2010年到2014年,她与前夫经历了"动荡的关系"。她说这导致了断断续续的同居关系,并最终在2015年分居并离婚。纳税人作证说,在2010年和2011年期间,她经常在被追讨的出售房产里,"作为躲避与她前夫激烈和虐待关系的避难所"。她认为这所房子是她的主要住所,所以当她在2011年卖掉它时,应该免征资本利得税。

CRA不同意,认为该房产是作为"贸易性质的冒险(adventure in the nature of trade)"而获得和处置的,因此其出售应被列为100%的应税商业收入。CRA认为,纳税人从未将她的主要地址、雇主T4地址或其他邮寄地址改为该房产,因此该局的立场是,她在相对较短的时间内将该房产完全重建后"炒房",获得了巨额利润。

税务法院最终的任务是对2011年处置该房屋的四个基本问题进行裁决。

该销售应被正确地归类为“贸易性质的冒险”,因此应作为商业收入征税,还是作为资本财产征税,从而使其获得资本收益?如果是资本财产,它是否是纳税人的主要住所,从而使收益免税?纳税人在2011年的报税表上是否作出虚假陈述(即没有报告该房产的出售),甚至是否允许CRA重开2011年的纳税年度,并超过正常的三年重新评估期?最后,纳税人在提交2011年的报税表时是否有严重的疏忽,从而要受到严重疏忽的处罚?

在分析了本案的事实和情况后,法官认为纳税人"几乎不符合通常的不动产'炒房客'的事实模式"。她是一名教师,而不是一名房地产经纪人,而且她有其他情况可以解释"所有权期限的糟糕经历",即她的虐待性、时好时坏的婚姻,她当时正试图躲避前夫,而且从法律上分开。

最终,法官评估了该房产的性质、所持有的时间、纳税人到那时为止在房地产方面的有限使用、所花费的工作、动机,以及最重要的、决定该房产出售的情况作出结论:该房产是作为资本财产而获得的,而不是为了炒房转卖。

一旦法官确定该房屋是资本财产,下一个问题是它是否可以被视为她当时的主要住所,从而在出售时免于纳税。法官注意到该房产从未被长期居住,而且"除了强制性的水电费之外,没有作为可识别的地址、永久居住的证据或其他家庭开支"。

法官的结论是:"虽然她(房主)可能认为(该房产)是她的永久住所,但如果没有一些额外的证据,她现在的证据不能释疑(CRA)的假设。"

然后法官转向了一个问题——她在2011年的申报中是否存在虚假陈述,因为由于"疏忽、大意或故意失职"没有报告房屋出售。法官认为,纳税人缺乏任何"细节和材料来证明她的申报情况可能是正确的",因此CRA有权重开和重新评估她2011年的税收,即使超过正常的重新评估期。

最后,法官谈到了严重疏忽的问题,并得出结论认为,纳税人的申报立场,认为房屋是她的主要住所,所以她认为收益不需要在2011年的申报中报告,不应该被认为是严重疏忽。

他取消了对严重过失的处罚,指出"(纳税人)虽然受过教育,但显然不熟悉商业和税收的方式。她认为她可以自己报税。然而,根据所有的事实,这并不等同于故意的行为,而是对遵守法律的漠不关心"。

来源链接:

  • https://ca.finance.yahoo.com/news/cra-already-challenging-real-estate-160542146.html

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