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加拿大人相信房价只会上涨!但很快要付出代价
www.bcbay.com | 2021-11-11 09:49:02  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论

现在所有人都知道房价涨得太疯狂,很多人都认为是低利率造成的,使得借贷成本太低。但是北美一位经济学家则提出另一个观点,他认为“加拿大人坚信房价只会上涨”的理念,导致了人们在市场上不断追逐向上。

图源:National Post

这位经济学家说,加拿大的房地产市场脱离了现实面,低利率甚至全球疫情只是部分原因,他预计清算将很快到来。

据报道,加拿大的房价一直在稳步上涨,这对任何人,尤其是购房者来说都不奇怪。过去20年,全国平均房价上涨了375%,多伦多和温哥华这两个最火爆市场的房价分别上涨了450%至490%。

根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,如今,一套房子的平均价格是$686,650元。在安省,平均价格跃升至$887,290元,在卑诗省,这一数字为$913,471元。

即使是较小的市场,如安省的Tillsonburg或Bancroft的房价也已大幅上涨。疫情迫使偏远地区的工作人员和家庭离开城市,前往人口较少的社区加速购房。

报道称,加拿大的房价涨幅远高于世界上任何一个发达国家,因此出现了一个新的经济术语来描述这个市场:“住房通胀”(shelter inflation)。

全球金融服务机构麦格理集团(Macquarie Group)北美战略与经济部门负责人对此表示担忧,他指出,加拿大的房价与其他重要因素,如收入和人们未来几年支付高价住房的能力之间,已经脱节。

“价格完全脱离了基本面。”

虽然加拿大市场火爆的主要原因是低利率,因为低借贷成本减轻了大额抵押贷款支付的负担,但Doyle给出了另一种解释。

他说,加拿大有一种心理在起作用,那就是房价只能朝一个方向走:上涨。

Doyle说:“这是一个自我推动的想法。”

这一点在比较加拿大和美国的实际房价和实际收入时得到了最好的说明。

image.png

图源:national post

Doyle解释,如上图所示,加拿大和美国的收入和房价在20世纪70年代以来的几十年里,一直保持着相当相似的速度,直到21世纪头十年末都保持着同步。

然后,在加拿大,代表房价的红线超出了图表,偏离了收入,也偏离了美国的情况。

“不同的是房价,”Doyle说。

2008至2009年,美国遭受了次级抵押贷款市场导致的严重股市和楼市崩溃。简而言之,太多的美国人背负了他们无力负担的房屋贷款和抵押贷款。

由于各种原因,比如更严格的抵押贷款资格规定,加拿大的房地产市场基本上没有受到那次崩盘的影响,也没有遭受同样的调整。

然而,随着美国房市的复苏,加拿大人可能很快就要为此付出代价。

Doyle解释说,2008/09年的崩盘对美国投资者的心理产生了重大影响。“在美国,人们不认为住房是一种安全资产。”

“在加拿大,2008/09年发生的事情强化了这样一种观念:房子永远不会失败,房价只会上涨。”

Doyle说,虽然低利率助长了加拿大的房地产热潮,但这只是问题的一部分。他指出,加拿大和美国都是在类似的低利率环境下运作。更高的房地产价格意味着尽管抵押贷款的负担减轻,一个家庭的购房能力已经捉襟危肘。

他担心的是,一旦利率开始攀升,2023年及以后会发生什么。在2019-2020年市场高峰时期购房的人在贷款续期时将面临更高的利率。

“到2023年,事情开始变化。我更担心2024年以后,那时加拿大央行将加息,房市将受到影响。”

他说,解决方案很复杂,需要对加拿大的房地产市场进行全面的重新思考。

目前,加拿大超过10%的GDP来自住宅房地产活动:翻修、转卖成本和房地产佣金。

“这个比例太大了,是不可持续的。它扭曲了经济。”Doyle说。

麦格理(Macquarie)的研究显示,加拿大的住房投资占经济的比重高于新西兰以外的任何经合组织(OECD)国家。它超过了在加拿大的商业投资金额。

这意味着,作为一个国家,加拿大在住房上的支出超过了生产或制造出的,这最终将影响到我们支付住房的能力。

Doyle说:“这是一个非常、非常重要的问题。”

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